Mario Beauregard/Métro Natalia Vikhtevskaia dans son condo de St-Hubert

La propriétaire d’un condo de Saint-Hubert est aux prises depuis quatre ans avec des infiltrations qui proviendraient de la toiture et qui lui causent des dommages matériels, financiers et psychologiques. Elle blâme le conseil d’administration du syndicat de copropriétaires pour son inaction.

Natalia Vikhtevskaia a acheté sur plans, avec sa mère en 2008, une unité dans un immeuble de 15 condos neufs sur la Rive-Sud. Malheureusement, en janvier 2013, une quantité importante d’eau a commencé à s’infiltrer par sa porte patio lors d’averses accompagnées de vents forts.

À partir de ce moment, elle a entamé diverses démarches auprès du conseil d’administration (c.a.) du syndicat de copropriétaires afin que le problème soit résolu. Elle ne peut effectuer les réparations elle-même, puisque son assureur a observé qu’il tenait son origine de la toiture, qui est dans la partie commune de l’édifice. Selon le Code civil du Québec, le syndicat des copropriétaires serait ainsi responsable de réparer la toiture.

Elle rapporte que le c.a. du syndicat a entamé des travaux de correction à quelques reprises, mais que le problème n’a jamais été réglé définitivement. Les infiltrations auraient eu lieu cinq fois en 2016.

Les dommages matériels, observés par l’entreprise Infiltration Montréal en avril 2016, sont importants: possibles moisissures au-dessus de la porte-patio, cadrage et moulures déformés, légère déformation du revêtement du plancher, taches d’humidité sur certains éléments de la charpente. Une soumission de l’entreprise GIPIQ Construction a évalué le montant des travaux nécessaires à plus de 11 000$.

«Des madames comme ça, qui sont victimes de dysfonctionnement de copropriétés, il y en a des milliers au Québec.» -Yves Joli-Cœur, Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec

«Lorsqu’il pleut longtemps et qu’il y a de forts vents, je passe toute la nuit à imaginer l’eau qui s’infiltre dans mon appartement», a indiqué Mme Vikhtevskaia, qui dit consulter un spécialiste pour contrer l’angoisse causée par cette problématique. Elle habite maintenant à Pierrefonds avec son conjoint et elle loue l’appartement.

Son locataire, Romain Barbazange, dit aussi être dérangé par le phénomène, au point qu’il ne sait pas s’il renouvèlera le bail. «Lorsqu’il y a des gouttes qui tombent pendant la nuit, ça m’empêche de dormir. Il y a un matin, j’avais les pieds dans l’eau en me levant», a-t-il raconté lors du passage de Métro dans le logement. En compensation, la propriétaire s’est entendue avec lui pour qu’il ne paye pas certains mois du loyer de 2016.

Mme Vikhtevskaia a finalement engagé une avocate, à des frais excédant aujourd’hui 5000$, afin de poursuivre le syndicat pour négligence d’entretien du bâtiment. Elle voudrait forcer la réparation de la toiture et obtenir un dédommagement pour les pertes subies.

La présidente du c.a. syndicat, Johanne Bélanger, n’a pas souhaité commenter l’affaire lorsque Métro l’a appelée. «Ça suit son cours normal, c’est entre les mains des avocats. C’est le juge qui va trancher par rapport à tout ça», a-t-elle simplement déclaré.

Pour une réforme législative
Le casse-tête de Mme Vikhtevskaia est possiblement celui de milliers de copropriétaires au Québec, selon le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), qui juge que la loi actuelle protège mal les copropriétaires.

«Je considère que la copropriété est rendue une zone de non-droit, a dit à Métro Me Yves Joli-Cœur, secrétaire général du RGCQ. Le cadre légal, on ne le respecte pas. Les copropriétaires mettent souvent les problèmes sous le tapis en s’imaginant qu’ils vont disparaître, parce que ça coûte de l’argent pour les régler, notamment en ce qui a trait à l’état du bâtiment. Les gens deviennent alors seuls lorsqu’il y a un problème, comme je présume que c’est arrivé à la dame (Mme Vikhtevskaia), et ils doivent engager un avocat.»

Me Joli-Cœur observe qu’il y a déjà beaucoup de litiges impliquant des copropriétaires et/ou des syndicats de copropriétaires, les problématiques d’infiltration étant également très courantes. Il croit que ces conflits iront en augmentant étant donné la hausse de popularité des condos, notamment à Montréal.

Le RGCQ a déjà fait par le passé des propositions de modifications au code civil en matière de copropriété, afin notamment de s’assurer que les acheteurs aient l’information juste lorsqu’ils choisissent leur condo et qu’ils puissent se fier à leur syndicat de copropriété.

«On ne sent pas une réelle volonté du gouvernement de prioriser ce dossier. C’est triste, parce que les gens perdent confiance en ce mode d’habitation-là», a estimé Me Joli-Cœur.

Le rapport du Comité consultatif sur la propriété présentant des recommandations de mesures législatives a été déposé en 2012, mais il n’y a pas eu de suites concrètes. «Le dossier sur la copropriété est effectivement un dossier important, mais nous souhaitons proposer des mesures législatives adéquates et actuelles, et le ministère travaille en ce sens», a communiqué jeudi à Métro Isabelle Marier St-Onge, attachée de presse de la ministre de la Justice, Stéphanie Vallée.

Conseils pour copropriétaires
Me Sébastien Fiset, avocat spécialisé en droit de la copropriété, a deux conseils pour éviter de se rendre en cour pour des conflits entre copropriétaires.

  • Inclure une clause de médiation et d’arbitrage dans la déclaration de copropriété. «Avant d’aller en cour, les parties vont devoir se rencontrer avec un médiateur accrédité et arriver à une solution négociée», a expliqué M. Fiset.
  • Avoir recours à un gestionnaire externe, qui a une meilleure expérience de la gestion des copropriétés et qui voit comment les litiges se règlent.

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