An Alternative to Divided Co-Ownership

Montreal’s property by-laws are becoming more and more restrictive. For instance, a building can’t be converted into condos if one of its apartments was rented within the last 10 years, unless authorized by the Régie du Logement. However, all conversions submitted require a municipal derogation (exemption). This derogation is subject to diverse conditions, such as the minimum vacancy rate in the sector. Several Montreal boroughs have also implemented a special 10% tax of the lot evaluation for all condo conversions.

One type of co-ownership is experiencing a surge in popularity: the undivided co-property. Rather than buying a condo with a distinct lot number, the undivided co-property involves the purchase of a percentage of the building with exclusive rights to a specific apartment. There are no municipal restrictions on this type of property. More so, the undivided co-property is unaffected by the Régie du logement. The costs are less expensive and the delay much shorter. The only disadvantages are perhaps the financing aspect -only Caisse Desjardins and National Bank finance this type of property, with a minimum of 20% as a downpayment- and the responsibility of the co-owners with regards to shared municipal and school taxes.

Une alternative à la copropriété divise
Face aux restrictions de plus en plus lourdes imposées par les autorités municipales de l’Ile de Montréal, une forme plus récente de copropriété connaît un fort essor dans les dernières années : la copropriété indivise. En effet, un immeuble ayant comporté au moins un logement loué dans les derniers 10 ans ne peut être converti en condos sans l’autorisation de la Régie du logement. Une dérogation municipale est alors requise mais son obtention est soumise à diverses conditions telles qu’un taux d’inoccupation minimum selon le secteur. Certains arrondissements de la Ville de Montréal imposent dorénavant une importante taxe de 10% de l’évaluation du terrain pour toute conversion en condos.

Plutôt que d’acheter un condo avec son numéro de lot distinct, la copropriété indivise consiste plutôt à acheter un pourcentage d’un immeuble avec le droit d’usage exclusif d’un appartement spécifique. Aucune restriction ne s’y applique au niveau municipal. La copropriété indivise est de plus soustraite de la supervision de la Régie du Logement. Les coûts sont moins élevés, les délais plus rapides. Les seuls désavantages se retrouvent au niveau du financement (seules les Caisses Desjardins et la Banque Nationale financent ce type de propriété, exigeant une mise de fonds de 20%) et au niveau de la responsabilité entre les copropriétaires (les comptes de taxes municipales et scolaires demeurant communs).

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