Les estimations de flux migratoires à Montréal laissent présager une croissance démographique dans Villeray – Saint-Michel – Parc-Extension. Cette tendance pourrait stimuler un marché immobilier locatif déjà dense dans cette zone.

Cette projection ressort d’une étude de la firme JLR Solutions foncières sur le marché immobilier dans le secteur.

Avec 75% de locataires, l’arrondissement affiche déjà la plus forte proportion locative de l’agglomération montréalaise selon les données compilées par cette entreprise et ce taux pourrait encore augmenter.

Dans son étude, la firme JLR explique cette caractéristique par la proportion importante d’immigrants déjà présents dans l’arrondissement (44% de la population totale contre 33% pour l’ensemble de Montréal). Parc-Extension (61%) et Saint-Michel (49%) figurent même parmi les quartiers où cette diversité est la plus prégnante.

Que ce soit pour des raisons financières ou pratiques, ces nouveaux arrivants préfèrent souvent louer plutôt qu’acheter une propriété.

Or, les données de l’Institut de la statistique du Québec anticipent une augmentation du solde migratoire net. Par sa caractéristique multiculturelle, JLR estime que l’arrondissement va naturellement attirer ces immigrants et que cela va stimuler la demande d’appartements locatifs, principalement dans Parc-Extension et Saint-Michel.

Le Comité d’action de Parc-Extension (CAPE) craint toutefois que ces nouveaux arrivants ne se retrouvent dans des logements de mauvaise qualité et souvent insalubres.

«Il y a une promotion de Parc-Extension et on connaît une prégentrification dans certains secteurs. Les propriétaires en profitent pour renvoyer leurs locataires, faire des rénovations et relouer plus cher. Ce qui se libère pour les faibles revenus, ce sont des petits logements en mauvais état ou peu attractifs dans des zones non gentrifiables, comme celle bordée par l’autoroute», estime André Trépanier, intervenant au CAPE.

L’organisme déplore aussi le non-respect de certains engagements pris par la Ville de Montréal dans le cadre du Plan de développement urbain, économique et social (PDUES) lié à la construction du nouveau campus de l’UdeM à Outremont. Lors de son adoption en septembre 2013, la mise à disposition de 225 logements sociaux dans les quartiers voisins avait été annoncée avant la fin de l’année 2017, mais le CAPE dit n’avoir recensé qu’un seul projet pour une vingtaine de logements.

Hausse mesurée des prix

Dans cette étude, la firme JLR fait aussi un compte rendu des prix de l’immobilier dans Villeray – Saint-Michel – Parc-Extension. Le prix médian des propriétés de deux à cinq logements n’a que légèrement augmenté sur les quatre dernières années (entre 2 et 3%), tandis que celui des condos a connu une croissance comprise entre 4 et 5% sur la même période.

Depuis un an, les prix des condos se sont toutefois stabilisés en raison d’une baisse de la demande, alors que ceux des propriétés de deux à cinq logements (5%) et des unifamiliales (3%) ont augmenté.

Ces hausses restent néanmoins inférieures à celles constatées pour des propriétés de même type dans l’ensemble de l’agglomération montréalaise.

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