Yves Provencher/Métro

Jacques Lépine est un investisseur immobilier qui a réussi. Dans son plus récent livre, Faites de l’argent en immobilier avec l’argent des autres, il partage les secrets de son succès. Entretien.

Vous affirmez que 99 % des gens peuvent réussir en immobilier. Pourquoi est-ce plus facile d’investir dans un immeuble locatif que de lancer une entreprise?
L’immobilier offre plus de stabilité que n’importe quelle occasion d’affaires. D’abord, tout le monde a besoin de se loger. Ensuite, on peut connaître les dépenses à l’avance : les impôts fonciers, l’entretien (si on fait une maintenance préventive, bien sûr), les rénovations (une bonne inspection nous permettra de connaître la nature des travaux à effectuer), etc. De plus, un immeuble locatif génère des revenus pendant 12 mois. La seule incertitude, c’est le risque d’avoir des locataires qui ne paient pas. On n’en parle jamais, mais la réalité, c’est que la majorité des gens paient leur loyer chaque mois! Pour réussir, il suffit de faire une bonne analyse pré-achat et d’avoir une bonne structure financière.

Quels sont les principaux critères à observer quand vient le temps de faire une offre d’achat?
Il faut faire une vérification diligente, c’est-à-dire vérifier tout ce qu’il y a à vérifier. L’offre doit comprendre des clauses conditionnelles au financement, à l’analyse des revenus et des dépenses (notamment en consultant les baux, les contrats existants et même les relevés bancaires), à l’inspection et aux tests environnementaux (qui sont obligatoires quand on achète un immeuble comptant six logements ou plus).

Vous consacrez un chapitre à la recherche des aubaines. Mais où les trouve-t-on?
C’est le nerf de la guerre! Actuellement, nous sommes dans ce qu’on appelle un marché de vendeurs, c’est-à-dire que les acheteurs sont nombreux. Donc, les prix sont élevés. Mais il y a quand même des aubaines. En fait, pour moi, une aubaine, c’est tout ce qu’on peut trouver en bas du prix du marché. Pour le reste, ce ne sont pas nécessairement de mauvais achats; ce sont le temps et les rendements qui le diront.

Trouve-t-on des aubaines même à Montréal?
Elles sont rares, mais elles existent. Je classe dans les aubaines environ 0,5 % des immeubles à vendre. C’est donc dire qu’il faut faire 200 offres d’achat avant de dénicher une aubaine. Les aubaines proviennent de gens qui sont pressés de vendre pour une raison ou une autre : divorce, maladie, perte d’emploi, transfert, etc.

Comment les déniche-t-on?
Le réseau MLS répertorie environ 40 % des immeubles de six logements et plus à vendre. Les 60 % restants ne sont inscrits nulle part. C’est par le bouche à oreille qu’on en entend parler. On peut bien sûr faire affaire avec un agent, mais faire du réseautage en devenant membre du Club d’investisseurs immobiliers du Québec ou de la CORPIQ peut s’avérer très utile.

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