La face cachée des prêts hypothécaires

Si notre taux hypothécaire est plus élevé que les taux offerts en ce moment, refinancer notre prêt pour profiter d’un taux moins élevé peut être attirant. Mais est-ce une bonne idée? Il y aura fort probablement une pénalité à payer et des frais de remboursement anticipé qui pourraient annuler tout gain envisagé.

Pénalités et frais de remboursement anticipé

Lorsque le prêteur hypothécaire consent un prêt à taux fixe, il le jumelle à une source de financement. Si la durée du prêt hypothécaire est de cinq ans, les fonds proviennent peut-être d’un dépôt à terme de cinq ans d’un autre client. Le prêteur a l’obligation de verser au détenteur du dépôt à terme le taux d’intérêt convenu au départ pour les cinq années. Si les taux d’intérêt baissent pendant cette période et que l’on souhaite refinancer son prêt, le prêteur ne pourra pas le remplacer par un prêt de même taux, mais il devra toujours verser les intérêts sur le dépôt à terme au taux convenu.

De façon générale, les frais de remboursement anticipé correspondent au montant le plus élevé entre 90 jours d’intérêt et le différentiel de taux d’intérêt. Le différentiel de taux d’intérêt repose sur le montant du remboursement anticipé et un taux d’intérêt égal à la différence entre le taux du prêt original et le nouveau taux fixé par le prêteur hypothécaire pour le refinancement. Lorsque les taux d’intérêt sont en baisse, le différentiel de taux d’intérêt peut atteindre des milliers de dollars.

Mais quand est-ce avantageux? On peut par exemple tirer profit d’une baisse de taux si, en plus de refinancer son prêt, on augmente le montant. Dans ce cas, le nouveau taux, moins élevé, s’appliquera à toute la nouvelle portion du prêt ainsi qu’à la prolongation de la durée du nouveau prêt. Le nouveau taux pondéré est alors considérablement réduit.

Cela dit, un planificateur financier pourrait vous guider dans une telle démarche.

marco.vendramini@groupeinvestors.com