La conversion de logements exacerbe la rareté sur le marché locatif

La conversion d’appartements exacerbe la pression sur le marché locatif dans trois arrondissements centraux de Montréal, tandis que le nombre de logements familiaux diminue au profit d’unités plus petites offertes à fort prix dans de grandes tours du centre-ville.

De 2011 à 2019, un peu plus 3900 logements du Grand Montréal ont été retirés du marché locatif pour être transformés en copropriétés indivises. Ce nombre représente 1% du parc locatif de la région.

De telles conversions ont toutefois eu lieu de façon disproportionnée dans trois arrondissements centraux de Montréal, soit le Plateau-Mont-Royal, Rosemont–La Petite-Patrie et Mercier–Hochelaga-Maisonneuve, constate la Société canadienne d’hypothèques et de logement dans un rapport publié jeudi. Ce sont en fait 57% des conversions à Montréal qui ont eu lieu dans ces trois secteurs, pendant ces huit années.

Cette situation pourrait avoir contribué à resserrer le marché locatif dans ces trois arrondissements centraux, estime la SCHL. Une situation qui s’explique par le fait que le nombre de conversions d’appartements en copropriétés indivises (2256) a été environ deux fois plus grand entre 2011 et 2019 que la construction de nouveaux logements locatifs (1194).

«Ça a pu créer une pression à la baisse sur le taux d’inoccupation et créer une pression supplémentaire sur les locataires dans ces secteurs-là», explique à Métro l’économiste Lukas Jasmin-Tucci, qui a co-écrit ce rapport avec l’analyste Francis Cortellino.

Ce phénomène est toutefois à la baisse depuis quelques années. À titre d’exemple, 215 conversions de ce type ont eu lieu à Montréal en 2019, contre 1000 en 2012. Une reprise en force de ce phénomène «éventuellement» est toutefois possible, note la SCHL. «On va surveiller la situation pour voir ce qui va arriver», indique M. Cortellino, en entrevue.

Des logements plus petits et plus chers

Le rapport constate par ailleurs une baisse de près de 6000 duplex à Montréal entre 2008 et 2020, ce qui équivaut à une chute d’un peu moins de 10% des immeubles dans cette catégorie. En contrepartie, quelques milliers de triplex et de quadruplex ont pris forme pendant cette période.

«Il est donc possible que de grands appartements aient été transformés en plusieurs plus petites nouvelles unités», analyse la SCHL. Les grands logements, qui desservent notamment les familles, se font ainsi de plus en plus rares, même si le parc locatif a grossi au cours des dernières années.

«Au net, on peut dire qu’il y a eu un gain d’unités. Mais ça peut vouloir dire aussi qu’il y a une diminution du nombre de grandes unités.» -Lukas Jasmin-Tucci, économiste à la SCHL

D’autre part, le rapport fait état d’une augmentation de près de 13% du nombre logements locatifs situés dans des édifices d’au moins 100 unités, où la construction a principalement eu lieu au cours des dernières années dans le Sud-Ouest ainsi que dans Ville-Marie. Or, le loyer moyen d’un appartement de deux chambres dans une tour de ce type s’élevait l’an dernier à 1428$.

«Par conséquent, cette transformation du marché vers des appartements situés dans de grandes tours peut aussi avoir une incidence sur l’abordabilité des appartements», peut-on lire.

L’an dernier, la croissance moyenne des loyers a atteint 4,6% sur l’île de Montréal, un sommet inégalé depuis 2003, selon la SCHL.