On s’en doutait, mais c’est maintenant confirmé : Mont­réal fait partie du club mondial des villes au marché immobilier «sévèrement inabordable».

Le verdict vient d’être livré par la firme américaine Demographia, qui évalue annuellement, plutôt dans le monde, la capacité des citadins à acheter une propriété. Cette année, 337 villes ont été ainsi scrutées. Au Canada, Montréal a maintenant rejoint Vancouver et Toronto, réputées onéreuses depuis un bon moment. Le prix médian d’une propriété, 287 300 $, est 5 fois plus élevé que le revenu médian des ménages, 56 700 $. C’est là le seuil de l’inaccessibilité.

Comme si ce n’était pas suffisant, la Fédération des chambres immobilières du Québec constate que le resserrement des règles hypothécaires récemment imposé par Ottawa affecte sérieusement les acheteurs potentiels, qui doivent revoir leurs ambitions à la baisse. La durée maximale des hypothèques a notamment été réduite de 30 à 25 ans.

Les paiements mensuels sont donc plus élevés.

Rêver de faire le grand saut, vouloir passer du statut de locataire à celui de propriétaire, est toujours aussi légitime, mais la marche est haute, très haute…

C’est ce que constatent Anne et Denis, Montréalais d’adoption, Français d’origine, tout juste dans la trentaine, qui vivent le choc de la réalité dans le troisième épisode de Déficit Zéro, diffusé hier soir à Télé-Québec.

Ils ont pris le temps d’y réfléchir, encore qu’ils ne s’entendent pas tout à fait sur leur cible : elle pense à une maison avec une cour pour les enfants qu’ils auront un jour, lui se trouverait bien dans un appartement pourvu que l’insonorisation soit bonne. Et ils font plus d’argent que la moyenne des ménages. Mais leurs premières recherches vont les forcer à réajuster le tir. Tout coûte très cher.

Comment devrait-on calculer ce qui peut être à sa portée?

D’après la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), il faut d’abord prendre en compte les frais d’occupation mensuels, les taxes ou impôts fonciers et les frais de chauffage. Ils ne devraient pas dépasser 32 % du revenu mensuel brut (avant impôt et prélèvements).

Mais il ne faut pas oublier ses dettes…  Le montant total consacré chaque mois au remboursement de l’ensemble de ses dettes, comprenant les paiements de cartes de crédit, de marge de crédit et les autres emprunts, en ajoutant les frais d’occupation dont on vient de parler, ne devrait pas dépasser 40 % de son revenu mensuel brut.

C’est la base. Évidemment, les taux d’intérêt sont encore très bas, ils vont le demeurer plusieurs mois, et on peut être tenté de s’engager pour un gros montant en misant sur une hypothèque à taux dit «variable», avantageuse quand les taux d’intérêt sont au plancher. Mais c’est risqué. Tôt ou tard, ces taux vont monter, et les paiements aussi.

Une stratégie à privilégier, si on peut? Le Régime d’accès à la propriété (RAP). Le RAP permet de retirer de l’argent de son REÉR pour acquérir ou construire une résidence, sans aucune pénalité. Cette mise de fonds peut faire la différence. C’est comme si on devenait son propre prêteur. Il faut ensuite rembourser son REÉR en dedans de 15 ans. Bien sûr, pour profiter du RAP, il faut qu’on ait mis des sous dans un REÉR… un outil dont on peut se servir bien avant la retraite.

Si un calcul raisonnable montre que le type de propriété qu’on a en tête demeure inabordable, mieux vaut attendre. Si on ne paie pas trop cher de loyer, comme locataire, il est possible de mettre des sous de côté pour être en mesure d’agir le moment venu.

Aux dernières nouvelles, Anne et Denis cherchaient encore, mais ils avaient maintenant une bien meilleure idée de ce qui leur conviendrait. C’est la première étape…

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Pour plus d’information sur l’accès à la propriété :

Déficit zéro
René Vézina donne un coup de pouce à des gens aux prises avec des problèmes financiers : mercredi 19 h 30, à Télé-Québec.

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