Les prix des logements au Canada ont connu une hausse fulgurante au cours des deux dernières décennies, surpassant la croissance observée dans la plupart des pays développés. Pourquoi? En bref, une augmentation plus forte de la population – notamment à cause de l’immigration – alors que la construction résidentielle n’a pas accéléré au même rythme. C’est ce que révèle une nouvelle étude publiée par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
La SCHL s’est penchée sur les tendances mondiales en matière de prix immobiliers afin de déterminer si la situation canadienne relève d’un phénomène global ou de facteurs propres au pays.
Selon les données présentées dans cette étude, les prix des logements au Canada, corrigés pour tenir compte de l’inflation, ont plus que doublé depuis 2005. Cette progression place le Canada parmi les marchés immobiliers ayant connu les hausses les plus marquées à l’échelle internationale.
Trop de gens, pas assez de construction
Au cœur de cette problématique se trouve un déséquilibre persistant entre l’offre et la demande de logements. Le Canada compte moins de logements par habitant que de nombreux pays comparables, ce qui le rend particulièrement vulnérable aux pressions sur l’abordabilité lorsque la demande s’intensifie.
Selon la SCHL, le principal responsable est l’importante croissance démographique des dernières années.
La croissance démographique record a largement dépassé le rythme de la construction. Près de 5 nouveaux résidents se sont ajoutés pour chaque logement achevé en 2023 et en 2024.
Extrait du rapport Prix des logements au Canada et ailleurs: ce qui nous distingue
Au Canada, et notamment au Québec, la vaste majorité de la croissance démographique provient de l’immigration. Depuis 2021, l’immigration s’est accéléree pour dépasser 400 000 personnes par année au pays, ou environ 60 000 par année au Québec. La croissance démographique naturelle, au Québec, est négative depuis deux ans.
La situation s’est d’ailleurs nettement améliorée l’an dernier, selon la SCHL, lorsque le gouvernement du Canada a diminué le nombre d’immigrants admis.
«Ce ratio est ensuite tombé à environ 1,53 [nouveaux résidents par nouveau logement construit] au Canada, sans doute en raison des changements subséquents aux niveaux d’immigration. C’est peut-être signe que la récente croissance des prix des habitations au Canada, qui s’est produite malgré l’augmentation de l’offre, pourrait être davantage attribuable au fait que la croissance démographique a dépassé la construction résidentielle.
Selon la SCHL, un rythme de construction équilibré produit un ratio de 2 nouveaux résidents par nouveau logement construit.
«Le défi du logement au Canada ne se résume pas à la hausse des prix des habitations. La demande a augmenté plus rapidement que l’offre pendant une période plus longue que dans de nombreux pays comparables. Comprendre pourquoi cette situation s’est produite peut aider à cerner les changements nécessaires pour améliorer l’abordabilité.»
Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à la SCHL
Amélioration des revenus
Ceci étant dit, l’immigration n’explique pas tout. L’écart entre l’offre et la demande a commencé a se faire sentir dès 2010, selon la SCHL. L’organisme souligne que l’augmentation générale des revenus a mis une pression à la hausse sur l’offre.
D’autres pays ont aussi réussi à accélérer le rythme de construction. La SCHL promet de produire, au cours des prochains jours, une analyse de 10 pays pour voir ce qui peut expliquer cette meilleure performance. L’analyse comprendra les incitatifs financiers, l’urbanisme, les méthodes de construction, l’utilisation des terrains publics, ainsi que des approches propres à chaque pays.
Cet article a été produit par un journaliste avec l’assistance de l’intelligence artificielle. Veuillez consulter notre Politique d’utilisation de l’intelligence artificielle à des fins journalistiques pour en savoir davantage sur nos pratiques concernant l’IA.