Le marché hypothécaire canadien résiste, mais des fissures apparaissent. C’est le message central du plus récent Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Si les taux de prêts en souffrance demeurent inférieurs aux sommets historiques des 30 dernières années, leur progression dans certaines régions — et plus particulièrement en Ontario — soulève des inquiétudes.
À l’échelle canadienne, et encore plus à l’échelle provinciale, les difficultés des emprunteurs restent contenues. Au Québec, les comptes en souffrance depuis plus de 90% représentaient seulement 0,19% des hypothèques au deuxième trimestre de 2026. Cela demeure inférieur au taux prépandémique d’environ 0,25%, et très largement inférieur aux années de récession de 2008-2009 (0,39%) ou 1997 (1%).
Mais derrière cette moyenne rassurante se cache une réalité préoccupante. La SCHL souligne que les défauts de paiement sur les produits de crédit non hypothécaire — les cartes de crédit, les prêts automobiles, les marges de crédit — sont en augmentation. Et ils augmentent plus rapidement chez les emprunteurs hypothécaires que chez les autres consommateurs. Comme les ménages accordent généralement la priorité à leurs paiements hypothécaires, cette tendance laisse entrevoir des difficultés qui pourraient se transposer au secteur hypothécaire dans les mois à venir.
Par ailleurs, le taux de faillite chez les emprunteurs hypothécaires a bondi de 25% en un an, contre seulement 5% chez les non-propriétaires.
«Le Canada ne traverse pas une crise hypothécaire généralisée. Les pressions financières sont de plus en plus concentrées dans certaines régions du pays et apparaissent d’abord dans les autres dettes avant de toucher les prêts hypothécaires. Le système hypothécaire s’adapte, mais ces signes avant-coureurs, en particulier dans certaines régions de l’Ontario, doivent être surveillés de près», souligne Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à la SCHL.
Vulnérabilités à surveiller
Les prêteurs et emprunteurs devront aussi, au cours des prochains mois, surveiller certains développements qui pourraient mettre à risque leurs prêts. Le premier sera l’annonce du maintien ou non du taux directeur de la Banque du Canada, qui surviendra demain. Plusieurs observateurs s’attendent à une augmentation du taux directeur, ce qui fera augmenter les paiements pour les hypothèques à taux variable et les hypothèques qui doivent être renouvelées.
La SCHL souligne aussi que le marché immobilier s’est considérablement appaisé depuis quelques mois. L’option de vendre sa maison pour payer ses comptes pourrait disparaître pour certaines personnes.
Problèmes en Ontario
La situation est particulièrement problématique en Ontario, surtout dans la région du Grand Toronto et de Hamilton. Le taux de défaut sur les paiements hypothécaires (0,32%) est désormais à son plus haut niveau depuis le pic atteint pendant la récession de 2008-2009 (0,43%).
Les entités de placement hypothécaire — des prêteurs qui financent des emprunteurs à risque élevé, souvent inadmissibles aux prêts bancaires traditionnels — sont particulièrement vulnérables. Elles ont vu leur taux de prêts en souffrance passer de 3,0% au troisième trimestre de 2023 à 11,1% au premier trimestre de 2026. C’est plus de trois fois le taux observé dans le reste du Canada.
Trois facteurs expliquent cette vulnérabilité particulière: une forte proportion de prêts avec remboursement des intérêts seulement, qui empêchent les emprunteurs d’accumuler de la valeur nette; une baisse de la valeur des propriétés qui réduit les marges de manœuvre; et un endettement alarmant — près du tiers des emprunteurs de ces entités dans la région consacrent plus de 60% de leur revenu au remboursement de leurs dettes.
L’Ontario est davantage touché que les autres provinces par la guerre tarifaire avec les États-Unis. Le marché de l’emploi et le marché immobilier s’en trouvent tous deux affaiblis.
La SCHL prévoit que les taux de prêts en souffrance continueront d’augmenter en Ontario, en Colombie-Britannique et dans les provinces de l’Atlantique jusqu’au milieu de 2027. Le Québec, dont les conditions des marchés de l’habitation et du travail sont demeurées plus favorables, devrait pour sa part afficher une relative stabilité.
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