La Ville de Montréal présente d’importantes lacunes dans l’évaluation des valeurs foncières, selon le plus récent rapport annuel de la vérificatrice générale Andrée Cossette. Au point où la métropole ne rencontre pas certaines exigences minimales de la Loi sur la fiscalité municipale.
La loi oblige la Ville à inspecter chaque immeuble de son territoire au moins une fois tous les neuf ans. Pour respecter ce cycle légal sur l’ensemble des 514 614 unités d’évaluation foncière (UÉF) que compte l’agglomération de Montréal, il faudrait réaliser un minimum de 57 200 inspections par année. La capacité actuelle de la Direction de l’évaluation foncière ne lui permet d’en effectuer qu’environ 20 000. La Ville effectue donc moins de la moitié des inspections minimales requises et ne possède pas de plan pour rattraper le déficit.
Ce manque de couverture n’est pas sans conséquences. Des modifications physiques significatives — agrandissements, rénovations majeures, changements d’usage — peuvent passer inaperçues pendant des années, laissant certaines propriétés inscrites au rôle avec des caractéristiques inexactes. Résultat: des propriétés comparables peuvent être soumises à des charges fiscales différentes selon la date de leur dernière inspection.
Un projet pilote d’autodéclaration pour les copropriétés a généré 5916 déclarations volontaires en 2025, souligne la vérificatrice générale. Mais cette mesure reste largement insuffisante pour compenser le déficit structurel.
La taxation foncière représente 63% des revenus de la Ville, soit 4,6 milliards de dollars sur un budget total de 7,28 milliards pour 2025. Des évaluations inefficaces peuvent coûter des millions de dollars à la Ville en revenus perdus. Ou, à l’inverse, taxer injustement des propriétaires.
Des mises à jour inefficaces
La Ville ne se fie pas qu’aux inspections pour établir la valeur d’un immeuble. Divers documents, comme des permis et certificats divers pour des travaux de rénovation, de démolition ou de construction, permettent à la Ville de mettre à jour la valeur d’un immeuble entre deux inspections.
Or, selon la vérificatrice générale, ces mises à jour présentent aussi d’importantes lacunes.
Entre 2023 et 2025, la Direction de l’évaluation foncière a traité 84 143 permis de construction, de rénovation, de démolition et de changement d’usage. Or, la vérificatrice générale constate que la Direction ne dispose d’aucun mécanisme formel lui permettant de s’assurer que l’ensemble des permis émis par les arrondissements et les villes reconstituées lui est bien transmis et intégré. La transmission de certaines villes reconstituées repose sur des processus manuels, vulnérables aux retards et aux omissions. La Direction a même découvert de façon fortuite que des permis d’une ville reconstituée ne lui avaient pas été acheminés pendant plusieurs mois.
À ces lacunes de transmission s’ajoutent des problèmes de qualité des données. Sur les 84 143 permis reçus, la date de fin des travaux était absente pour 11 721 d’entre eux. L’adresse civique était incohérente pour 3697 unités, et le coût des travaux manquait pour plusieurs autres. Or, ces informations sont nécessaires pour déterminer qu’un événement est admissible à une mise à jour de l’évaluation ainsi que la date d’entrée en vigueur de la nouvelle valeur foncière. Ou encore, simplement pour déterminer quel immeuble doit être réévalué…
La vérificatrice générale a également scruté un échantillon de 19 événements menant à une mise à jour de l’évaluation foncière. Ensemble, ces 19 événements représentant une valeur foncière de 1,1 milliard de dollars. Constat: 13 des 19 événements analysés présentent des non-conformités assez significatives.
Deux événements n’auraient carrément pas dû faire l’objet d’une mise à jour. Pour les autres, la VG et son équipe ont procédé à leur propre mise à jour de l’évaluation foncière. Pour près de la moitié des événements analysés, l’écart entre la valeur ajoutée ou retirée à l’immeuble telle qu’établie par la Direction et celle recalculée par les experts dépasse 15%. L’écart maximal observé atteint 34%. Ces écarts représentent une valeur totale de 48,7 M$ (5%) pour les 17 dossiers réévalués.
Au total, la VG émet 12 recommandations pour améliorer les évaluations foncières et l’échange de données entre les arrondissements et la Direction de l’évaluation foncière.
Manque de main-d’oeuvre
Les problèmes soulevés ne surprennent pas Danielle Pilette, professeure à l’UQAM et experte en administration municipale. Celle-ci souligne que le Québec souffre d’une pénurie d’évaluateurs fonciers et de techniciens en évaluation.
«En ce moment, ces gens-là sont beaucoup pris dans les projets, les travaux de construction. Et il y a seulement deux programmes offerts au Québec pour les évaluateurs. Ce n’est pas une option de carrière qui est bien connue», dit-ille.
Une main-d’oeuvre accrue pourrait au moins permettre à la Ville d’inspecter les quelque 50 000 unités requises par la loi. Mais elle ne règlerait pas tous les problèmes.
En effet, la VG note que dans certains arrondissements et certaines villes liées, une grande proportion des ventes réelles d’immeubles présentent des écarts deprix de plus de 15% par rapport à l’évaluation foncière. À Montréal-Est, c’est 25% de toutes les ventes résidentielles pour les deux derniers rôles d’évaluation. Les banlieues de l’ouest comme Senneville et certains arrondissements comme Montréal-Nord et Villeray présentent aussi un grand nombre de ventes avec des écarts importants par rapport au rôle.
Selon Danielle Pilette, ce phénomène est surtout concentré dans les secteurs avec des propriétés d’entrée de gamme visant des premiers acheteurs. Le calcul traditionnel des évaluations foncières ne tient pas suffisamment compte des prix que les premiers acheteurs sont maintenant prêts à payer, entre autres. Sans parler des changements dans les goûts, comme le tendance vers le cottage plutôt que le bungalow.
«Il faudrait avoir modèle d’économie urbaine. […] Les évaluateurs ne sont pas formés pour tenir ça en ligne de compte.»
Mme Pilette ajoute aussi qu’il faut prendre l’impact des différentes lacunes avec un grain de sel, surtout en ce qui concerne les mises à jour. Depuis plusieurs années, le bâtiment construit a de moins en moins d’impact sur la valeur totale d’un immeuble. C’est le terrain qui s’apprécie et qui fait augmenter le compte de taxes.
Cet article a été produit par un journaliste avec l’aide de l’intelligence artificielle. Veuillez consulter notre Politique d’utilisation de l’intelligence artificielle à des fins journalistiques pour en savoir davantage sur nos pratiques concernant l’IA.