Belles maisons, argent facile: se lancer dans l’investissement immobilier peut sembler easy-breezy-beautiful. Ça ne l’est pas, avertit un expert.
D’après le président du Club d’investisseurs immobiliers du Québec, Yvan Cournoyer, un immeuble est un actif physique: c’est donc un peu plus complexe à gérer qu’une action à la bourse, image-t-il.
«Il faut s’impliquer dans le processus, et penser que l’immeuble devra être entretenu. Il peut y avoir des [problèmes] surprises en plus d’imprévus pendant les travaux. Avec les locataires, il faut aussi calculer le risque que certains ne paient pas [et donc avoir un fonds de subsistance]», énumère-t-il.
Comptabilité, frais de gestion et parfois judiciaires, extermination font aussi partie des coûts à budgéter avant de se lancer.
Et êtes-vous paré.e à une possible hausse des taux hypothécaires et/ou une baisse de la valeur des propriétés? Vos paiements mensuels pourraient alors augmenter considérablement, vous exposant à des défauts de paiement et possiblement à une faillite.
Il faut dire cependant que les banqueroutes étaient moindres ces dernières années – autant au Québec qu’au Canada – en raison du contexte favorable aux propriétaires: des taux hypothécaires très bas et des propriétés qui prennent de la valeur à la vitesse de l’éclair.
Rentrer dans son argent
Mais en plus de considérer les risques financiers, il faut savoir bien évaluer le potentiel des propriétés. Certains investisseur.euse.s, surtout les plus novices, auraient tendance à faire trop confiance aux vendeur.euse.s. Le prix de vente ou les revenus peuvent être surévalués et donc amputer le budget des nouveaux ou des nouvelles propriétaires.
Et pour que l’investissement vaille le coût, il faut aussi savoir choisir un secteur qui prendra de la valeur.
Il faut donc procéder à des recherches exhaustives, se plonger dans les données immobilières des quartiers qui nous intéressent, évaluer la proximité avec les services et être au fait des développements à venir sur le territoire.
Se lancer sans formation, attention!
Devenir un magnat de l’immobilier sans moyens et sans formation est contre-indiqué, croit M. Cournoyer. Selon lui, si vous n’avez pas l’habitude de jongler avec de gros chiffres et que vous vous lancez alors que vous avez plus d’ambition que de connaissances, ça augure mal.
«Ce n’est pas à coup de 100 $ [qu’on achète]. Ce sont des milliers, voire des millions de dollars [qui sont impliqués], affirme-t-il. Un bon coup peut rapporter beaucoup, mais une erreur peut coûter très cher. C’est sûr que tu peux le faire, mais moi je n’irais pas voir un chirurgien sans formation.»
Pour recevoir une formation adéquate en investissement immobilier, direction les universités – McGill, Concordia ou l’Université Laval, par exemple – où l’on peut suivre des cours de gestion immobilière reconnus par les ordres des professionnels en courtage, en gestion ou en urbanisme.
D’innombrables formations privées sont également offertes, mais assurez-vous que les gens qui donnent ces formations ont une certaine expérience avant de tendre les billets.
Les institutions financières prodiguent sinon des conseils gratuits. Suffit de prendre rendez-vous en indiquant la nature de votre projet immobilier.