Les activités résidentielles, et non les activités économiques, vont être le moteur du développement du secteur Bridge-Bonaventure, prévoit un regroupement de grands promoteurs. Afin d’assurer la construction rapide de logements, le Consortium Vision Bridge-Bonaventure réclame également que la Ville de Montréal revoie son cadre réglementaire de zonage pour mettre de côté tout processus référendaire.
«La solution [à la crise du logement] passe par la densité», a martelé le premier vice-président de Groupe Mach, Pierres-Jacques Lefaivre mardi, lors du dévoilement de la vision révisée du Consortium Vision Bridge-Bonaventure sur le réaménagement du secteur.
Cette vision mise à jour prévoit la construction de 2000 logements supplémentaires, pour un total d’environ 9700. De cette somme, on dénombre 6000 unités privées, 2257 logements sociaux (dont 965 unités familiales) et 1500 unités abordables.
Le Consortium veut faire de Bridge-Bonaventure un «quartier de 15 minutes», dans lequel tous les services essentiels seraient à moins de 15 minutes de marche ou de vélo. Environ 12 000 à 15 000 résidents sont nécessaires pour assurer la viabilité de ces services, souligne le PDG fondateur du Groupe Devimco, Serge Goulet. «Sinon, ton commerce de proximité, il va mourir.»
La densité serait nécessaire pour financer les parcs, les écoles, le REM et les espaces communautaires qui permettront de faire de Bridge-Bonaventure un quartier vibrant et bien desservi, selon M. Lefaivre.
Malgré tout, la densification proposée par le Consortium est «très très raisonnable», assure M. Goulet. Elle serait équivalente à la moitié la densité présente dans Griffintown et serait inférieure à la densité proposée pour le réaménagement du secteur des Faubourgs, autour de l’ancienne tour de Radio-Canada.
Des espaces de bureaux vacants?
L’espace réservé aux activités industrielles et aux bureaux, initialement de 2,6 millions de pieds carrés, a été réduit à environ deux millions dans la vision révisée. L’espace libéré sera consacré à la construction de logement.
Comment la Ville peut-elle penser que dans le secteur Bridge-Bonaventure, il y a un potentiel de millions de pieds carrés de développement économique possible, alors qu’on sait que le centre-ville se vide au niveau des affaires? […] On va se retrouver encore avec des terrains vacants dans 30 ans. La demande n’est pas au rendez-vous.
Pierres-Jacques Lefaivre, premier vice-président de Groupe Mach.
Le Consortium recommande également d’augmenter les hauteurs permises dans le secteur, qui pourraient aller jusqu’à 120 mètres pour certains immeubles. Sa vision révisée veut également préserver le patrimoine bâti industriel et les ateliers artisanaux qui sont présents dans le secteur.
Éviter les référendums
«Y’a probablement 1 à 2 milliards à dépenser dans ce te coin-là », estime Serge Goulet, mentionnant notamment les coûts de décontamination, de protection du patrimoine, et d’aménagement des infrastructures. Acteurs privés, la Ville, les gouvernements provincial et fédéral, les fonds institutionnels: tout le monde va devoir débourser, selon lui. «Personne ne devra rester sur le banc d’en arrière, sinon on n’y arrivera pas.»
Des changements législatifs seront également nécessaires pour diversifier les sources de financement des municipalités au-delà des taxes foncières, avance le Consortium.
Pour assurer une première pelletée de terre dans Bridge-Bonaventure en 2025 et la prévisibilité nécessaire au financement, la Ville de Montréal doit simplifier le cadre règlementaire pour le dézonage, plaident les promoteurs. Tout processus d’adoption référendaire devrait être évité afin de minimiser les consultations et les délais. L’aménagement devrait se faire en fonction d’une vision d’aménagement globale, et non par sous-secteur.
«Souvent, le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) et le plan d’urbanisme vont donner des visions de grandeur sur le potentiel d’un développement, affirme Pierres-Jacques Lefaivre. Mais, une fois rendus aux règlements de zonage, les Arrondissements abaissent ses potentiels là dans la peur de choquer.»