L’immobilier, c’est un peu comme la bourse : peu de gens s’y connaissent vraiment, mais tout le monde y va de ses conseils. L’oncle Marcellus vous recommande d’attendre 2025 – année où le marché s’effondrera, selon lui – avant d’acquérir votre premier triplex. Tante Giselle, elle, vous presse de vendre votre petite maison et d’acheter le premier bloc-appartements que vous verrez, même si vous n’en avez pas tout à fait les moyens… de toute façon, « ça va se payer tout seul! ».
Dans les faits, bien malin qui peut prédire comment le marché immobilier se comportera dans la prochaine année – a fortiori dans les suivantes – dans un monde aux bouleversements constants. Une kyrielle de facteurs sont à considérer. Discussion avec Yanick E. Sarrazin, courtier immobilier en chef de l’équipe YE/SARRAZIN.
Les grandes tendances
Est-ce que l’année 2022 sera marquée par la même frénésie immobilière qui a caractérisé 2021 dans la grande région de Montréal? Selon M. Sarrazin, les prix semblent vouloir se stabiliser, mais attendez-vous tout de même à ce que la croissance persiste, et que le proverbial « marché de vendeurs » demeure.
Plusieurs facteurs pourraient venir influencer le marché montréalais. Par exemple, la présence ou non d’acheteurs étrangers, la continuité du télétravail, le coût des matériaux, la pandémie et tutti quanti. Toutefois, ce qui risque fortement de venir changer la donne cette année, c’est la hausse progressive des taux d’intérêt hypothécaires. Le mot d’ordre en est donc un de prudence.
C’est écrit dans le ciel et tout le monde s’y attend. Cette hausse aura pour effet de freiner les ardeurs des acheteurs et les amènera à être plus prudents et à mieux budgéter, ce qui n’est pas une mauvaise chose… C’est important de bien s’entourer avant de se lancer dans une transaction, de faire appel à des professionnels – courtier hypothécaire, courtier immobilier, etc. – et de s’assurer que l’on pourra continuer à payer, et à bien vivre, lorsque la hausse des taux surviendra. Sinon, on risque de devoir revendre, par obligation financière et non par choix.
Yanick E. Sarrazin
Vous comptez vendre? N’attendez pas trop…
Pour l’instant, l’effet domino anticipé de cette hausse des taux d’intérêt ne s’est pas produit et les conditions de vente sont encore très bonnes. Il ne faut donc pas trop tarder pour mettre en vente sa propriété, puisque la hausse risque de venir refroidir les acheteurs éventuels.
Par ailleurs, contrairement à une croyance répandue, la pire saison pour mettre en vente une propriété, c’est l’été.
L’été est court au Québec, les gens sont en vacances et veulent en profiter, il y a donc beaucoup moins d’acheteurs durant cette période. La haute saison immobilière commence à la mi-septembre et se termine vers la fin juin, c’est pourquoi plus tôt on s’y prendra en 2022, plus on mettra les chances de son côté.
Yanick E. Sarrazin
Pour M. Sarrazin, la plupart des vendeurs montréalais sont dans l’une ou l’autre des trois situations suivantes et devraient orienter leur démarche en conséquence.
1- Vendre pour croître
Vous désirez vendre pour acheter une propriété plus dispendieuse. Cette situation est plus difficile en ce moment, mais plus vous attendrez, plus la marche sera haute pour changer de catégorie. Dit autrement, pour chaque année que vous laissez passer, vous devrez probablement débourser davantage pour votre nouvelle propriété, en raison de la hausse du marché immobilier.
Quelques conseils : vendre votre propriété en premier afin de connaître avec précision votre budget pour l’achat. Dans votre démarche d’achat, optez pour une propriété qui répond au moins à 80% de vos critères. Après tout, la perfection n’existe pas. Il faut trouver une propriété qui réponde à la majorité de vos critères tout en offrant des possibilités d’amélioration.
2- Vendre pour réduire
Vous cherchez à passer, par exemple, d’une maison à un condo? Vous serez grandement favorisé par le marché actuel, car vous obtiendrez davantage de marge pour votre prochain achat. Dans la Grande région de Montréal, il y a présentement de belles opportunités d’achat pour les petites unités d’habitation tandis que le manque d’inventaire du côté des grandes unités d’habitation joue davantage à la faveur du vendeur.
3- Vendre pour acheter une propriété de valeur équivalente
Vous désirez simplement changer de quartier et recherchez une propriété de valeur égale? Le marché actuel n’aura pas une grande incidence, mais demeurez vigilant quant aux différents frais, aux taxes (comme les taxes municipales et scolaires) de ce nouveau quartier et au taux d’intérêt actuel pour acquérir une nouvelle propriété.
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Premier acheteur? Ayez de la vision!
Oui, il y a toujours de l’espoir pour les premiers acheteurs. Les biens immobiliers qui prennent présentement le moins de valeur (et qui sont aussi les moins recherchés), ce sont les petites propriétés, celles qui n’ont généralement qu’une chambre à coucher, comme les studios et les lofts.
Que vous soyez une personne seule ou un jeune couple avec des revenus moyens, le premier réflexe que vous pourriez avoir en ce moment, c’est de vous dire que vous devriez attendre. Bien que contre-intuitif, le contraire est probablement mieux avisé, si vous êtes prêt financièrement.
C’est le principe d’upscale. Plus on attend, plus on risque d’être confronté à une mise de fonds élevée, et comme les revenus standards augmentent moins rapidement que le marché immobilier, attendre n’est probablement pas la meilleure stratégie… à moins d’anticiper de gros changements dans ses revenus.
Yanick E. Sarrazin
Un dernier truc? Ayez de la vision et ne portez pas uniquement votre attention aux primeurs, c’est-à-dire aux propriétés qui viennent d’arriver sur le marché. Une propriété qui est inscrite depuis longtemps, et qui a peut-être des défauts esthétiques mineurs (une cuisine qui n’est pas au goût du jour, une pièce trop petite, etc.), est plus susceptible de voir une chute importante de son prix et sera plus facile à négocier.
Contrairement aux vendeurs, le meilleur moment pour vous de passer à l’action sera durant les mois de juillet et d’août. Moins d’acheteurs, donc des vendeurs souvent plus conciliants.
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