Pour la première fois depuis que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) sonde les constructeurs, les contraintes réglementaires dépassent le financement comme principal frein à la construction. Et Montréal figure parmi les marchés les plus pessimistes à court terme.
La bureaucratie a supplanté les banques. C’est l’un des constats les plus marquants de l’Étude sur l’aménagement de logements locatifs de 2026, réalisée par la firme EY pour le compte de la SCHL. Pour la première fois depuis le lancement de cette enquête annuelle, les contraintes réglementaires — retards d’approbation, droits et redevances d’aménagement, imprévisibilité du cadre normatif — ont dépassé les obstacles de financement au sommet du classement des freins à la construction de logements locatifs au Canada.
Le constat est sans nuance: dans toutes les régions du pays, les promoteurs ont désigné les règlements gouvernementaux, les droits municipaux et les retards dans l’approbation des projets comme leur principal défi.
Un problème de faisabilité, pas de capacité
Un des constats de l’enquête, c’est que le déficit de construction n’est pas attribuable à une incapacité physique de bâtir. Les obstacles traditionnellement évoqués — manque de terrains disponibles, insuffisance des infrastructures, pénurie de main-d’œuvre qualifiée — arrivent loin derrière dans le classement des préoccupations des promoteurs. Le problème est d’abord et avant tout économique et réglementaire. Les conditions nécessaires à la rentabilité des projets ne sont tout simplement pas réunies.
Les promoteurs sont clairs sur ce qu’ils attendent des gouvernements: des approbations plus rapides et plus prévisibles, suivies de la réduction ou du report des droits et redevances d’aménagement.
Les aspects financiers des projets demeurent eux aussi une source importante de préoccupations. Les conditions de marché défavorables, les coûts de construction élevés et les taux d’intérêt figurent parmi les grands obstacles. Les constructeurs réclament aussi une plus grande certitude en matière de zonage et un meilleur accès au financement soutenu par l’État.
Projets annulés, loyers augmentés
Les effets concrets de cette pression réglementaire et économique combinée sont déjà visibles sur le terrain. Confrontés à des projets de moins en moins rentables, 72% des promoteurs interrogés ont suspendu ou annulé des projets en cours de préparation au cours des deux à trois dernières années. Parallèlement, 54% ont augmenté les loyers pour préserver la viabilité de leurs immeubles. Une autre tranche de 44% ont prolongé leurs échéanciers ou réduit la taille des unités.
Un constat qui n’est pas sans rappeler la situation à Montréal. Un projet sur le site de l’hippodrome, qui traînait depuis 2023, a été annulé cet été. Les risques financiers pour l’organisme derrière le projet étaient trop importants.
N’empêche, la plupart des régions comptent une majorité de constructeurs qui sont optimistes en ce qui concerne les perspectives à court terme. À Montréal, environ 54% des répondants ont une opinion neutre ou optimiste concernant les perspectives à court terme (46% négatif). À long terme, 64% des gens sont optimistes, 9% sont neutres et seulement 27% sont pessimistes.
Rénover Montréal
Contrairement à Toronto ou Vancouver, où les promoteurs privilégient la densification de sites existants, ceux de la région de Montréal placent en tête de leurs stratégies le repositionnement d’actifs vieillissants. C’est-à-dire la rénovation et la modernisation d’immeubles locatifs déjà existants plutôt que la construction neuve. Ce choix reflète un parc locatif ancien et des paramètres financiers moins favorables pour les nouveaux projets.
Cette tendance rejoint les observations formulées par la SCHL dans son rapport sur l’offre de logements publié plus tôt cette année, qui signalait que l’écart dans l’offre s’est élargi à Montréal depuis 2025. Ce ralentissement menace l’abordabilité du logement.
Consultez l’Étude sur l’aménagement de logements locatifs 2026:
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