Hippodrome – Un projet de logements sociaux et abordables tombe à l’eau

Le seul projet de développement de logements sociaux et abordables mis sur les rails par l’ancienne administration sur le site de l’ancien hippodrome tombe à l’eau. L’organisme choisi pour lancer la construction se désiste, jugeant le projet trop cher et trop risqué.

En 2023, l’organisme Espace La Traversée avait remporté l’appel de projets pour développer un premier lot du site de l’ancien hippodrome. Ce lot est plus simple à développer que le reste, puisque c’est une des rares parties du site qui est déjà desservi par des infrastructures d’utilités publiques (eau, électricité, etc.).

Le projet devait inclure 99 logements sociaux pour personnes âgées et un peu moins de 300 logements abordables. Le projet était ainsi entièrement «hors marché».

Aujourd’hui, Espace La Traversée tire la plug. Financer un si gros projet entièrement hors marché n’est tout simplement pas viable.

«On a travaillé de tous bords tous côtés pour rendre ça viable financièrement. On n’a pas réussi, malgré tous les partenaires impliqués», indique Hugo Béland, directeur des installations matérielles et principal responsable du projet à l’hippodrome pour Espace La Traversée.

Malgré diverses aides reçues, le montage financier avait toujours un trou de 4 M$ à 9 M$, seulement pour la construction (sans l’accompagnement des résidents).

Le projet sera plutôt confié à Communia, la nouvelle branche immobilière de l’Office municipale d’habitation de Montréal. Contacté par Métro, l’organisme affirme prendre le temps d’analyser la situation avant de commenter. Idem du côté de l’élue responsable de l’habitation à la Ville de Montréal, Caroline Braun.

Contraintes et risques trop importants

Le développement de l’ancien hippodrome avait déjà du plomb dans l’aile avant même qu’Espace La Traversée n’entre dans le portrait. Un autre appel de projets visant les développeurs privés n’avait généré aucune soumission, les contraintes étant trop élevées.

Après l’appel remporté par Espace La Traversée, la Ville s’est traîné les pieds. Si bien que l’entente pour la vente du terrain n’a été signée que deux ans plus tard, en octobre 2025. Tout juste avant les dernières élections municipales.

L’organisme devait respecter certains critères avant le 31 mai 2026 pour officialiser la vente. Mais selon M. Béland, le projet était déjà voué à l’échec sans possibilités de revenus autres. Par exemple, avec des logements vendus ou loués au plein prix du marché.

Avec le niveau de subventions actuellement disponibles, construire un projet résidentiel, c’est trop cher pour avoir uniquement du social et de l’abordable.

Hugo Béland

D’autant plus que la gestion d’un projet de ce type nécessite beaucoup plus de ressources qu’un simple projet privé. La nécessité de demander des subventions et de préparer toutes sortes d’études et de montages financiers fait gonfler les coûts administratifs.

Sans parler des risques en cas de dépassement des coûts, notamment pour des questions environnementales. M. Béland affirme que des couleuvres brunes ont été trouvées sur le site. Cette espèce, présente un peu partout dans l’est du continent, est menacée au Québec. On ne la trouve que dans le Grand Montréal.

«La période pour les capturer, c’est de mai à juillet. Si on ne les capture pas toutes, il faut attendre un an. C’est 6 M$ de plus à payer en frais», souligne-t-il.

Dans le cas de l’hippodrome, les risques financiers n’en valaient pas la peine, estime M. Béland. Selon lui, les municipalités et les gouvernements devraient soit augmenter les subventions, soit prendre en charge une part des risques.

«Est-ce que dans le cas du logement social, l’OBNL devrait être 100% responsable financièrement de ces risques? Je m’interroge», dit-il.

Les coûts de construction aussi en cause

M. Béland souligne que les coûts de construction ont beaucoup augmenté au cours des dernières années. D’ailleurs, le gouvernement du Québec a déjà reporté d’un an l’entrée en vigueur d’une réforme des normes de construction, avec des normes plus sévères en matière d’environnement, d’accessibilité universelle et de résistance aux séismes, entre autres. Cette réforme aurait fait gonfler encore les coûts.

«C’est sûr que plus il y a de règles, plus c’est cher», lance M. Béland.

La mairesse de Montréal, Soraya Martinez Ferrada, avance que la Commission de la construction du Québec (CCQ) doit revoir son approche. Les différentes normes, allant des matériaux aux salaires des employés, sont trop strictes.

«Quand vous construisez selon les normes de la CCQ, les logements peuvent coûter le double. […] Si un employé de la construction est payé au taux de la CCQ, on ne peut pas construire des logements abordables. Ce n’est pas possible», a-t-elle dit lundi à l’émission Tout un matin.

«Il faut que la CCQ réfléchisse à comment elle aussi peut être un partenaire», ajoute la mairesse.

L’élue souligne qu’un projet de logements sociaux doit être construit pour moins de 325 000$ la porte pour avoir accès à certains types de financement. Or, les dernières unités financées par le Programme d’habitation abordable du Québec (PHAQ) ont coûté plus de 450 000$ la porte, en moyenne.

Le retrait du projet d’Espace La Traversée n’affecte pas le développement du reste du site de l’ancien hippodrome. Les autres lots relèvent du GALOPH. Cet organisme a récemment dévoilé les plans pour deux projets totalisant 1800 unités de logement.