Acheter un condo ou fonder une famille, l’impact financier sur 35 ans

Fonder une famille est un projet de vie, et parmi les plus beaux. Mais c’est aussi un sacrifice planifié. Qu’est-ce que vous retardez exactement avec l’arrivée de votre premier enfant, et pouvez-vous rattraper le temps perdu avant votre retraite? On a fait les calculs en comparant les revenus et les dépenses à vie de deux couples: l’un qui a acheté un condo et est demeuré sans enfant, l’autre qui est demeuré locataire et a fondé une famille. Quelle option est la plus avantageuse sur 20, 25 ou 35 ans? La réponse dépend de vos attentes de retraite et de vos valeurs, mais il y a une clé indispensable pour le succès de vos projets.

Les quatre scénarios de notre couple fictif

Commençons par jeter les bases. Nos deux couples sont formés d’individus de 30 ans et chaque couple a un revenu combiné de 130 000$ par an. 

Puis, on évalue quatre hypothèses, chacune dans un cadre très simplifié. Voici les scénarios: 

• Condo – Une mise de fonds de 10% (43 000$), qui requiert une assurance hypothécaire de 11 997$ selon la SCHL (taux de 3,10%). La prime est ajoutée au montant de l’hypothèque, mais la taxe de 9 % sur la prime (1 079,73$) est payée au moment de la signature chez le notaire. Le taux hypothécaire est de 5%. Les propriétaires ne placent aucune somme, dans le CÉLI ou ailleurs, avant le remboursement complet de l’hypothèque au bout de 25 ans. Après 25 ans, ils investissent la somme payée en hypothèque dans un CÉLI.
• Condo – Une mise de fonds de 20% (86 000$)  sans assurance hypothécaire. Les autres conditions demeurent inchangées.
• Enfant – Le couple investit 43 000$ dans un CÉLI qui rapporte 5% (taux annuel effectif, ou TAE). Les conjoints disposent des droits de cotisation nécessaires. Ils ne mettent rien de côté pour un REER ou un REEE. Après le départ de l’enfant, ils investissent la différence dans leurs CÉLI.
• Enfant – Le couple investit 86 000$ dans un CÉLI qui rapporte un taux annuel effectif (TAE) de 5% et les autres conditions demeurent inchangées.

Dans cet exercice, nous avons opté pour un investissement dans un CÉLI. De cette façon, l’argent économisée a déjà été imposée et le couple se retrouve, à la retraite, avec une cagnotte entièrement libre d’impôts. À l’inverse, les sommes investies en REER réduisent les impôts aujourd’hui et sont imposées au moment de décaisser à la retraite. Mais les deux options donnent accès aux mêmes produits financiers et aux mêmes rendements. Dans la réalité, l’option à privilégier dépend de la situation de chacune et chacun.

Supposons ensuite que le couple de parents est déjà dans leur appartement depuis plusieurs années et compte y rester. Ils paient un loyer de 1800$ par mois pour un 4½ (deux chambres), ce qui se situe dans le haut de la fourchette des appartements de cette taille loués depuis des années. Les loyers augmentent de 3% par année, ce qui correspond à la hausse moyenne des baux de 2026-2027.

Pour simplifier les calculs, faisons abstraction des dépenses supplémentaires liées à l’arrivée de bébé et la diminution de salaire pendant les congés parentaux. On estime que les coûts directs liés à un enfant au Québec jusqu’à l’âge de 21 ans sont d’environ 290 000$ en dollars constants, ou 366 000$ en tenant compte de l’inflation. Cette somme se situe à l’intérieur de la fourchette calculée par la Chaire en fiscalité et en finances publiques de l’Université de Sherbrooke, une fois soustraite la partie liée au logement parce que notre couple ne déménage pas pour bébé. Compte tenu des aides gouvernementales, le coût net d’un enfant est de 788$ par mois la première année, puis le coût augmente jusqu’à 1758$ par mois à 21 ans à cause de l’inflation.

De leur côté, les acheteurs de condos deviennent propriétaires d’un 4½ qui se vend 430 000$ (le prix médian dans le Grand Montréal). La valeur du condo augmente de 3% par an. Avec l’hypothèque, les taxes et les autres frais liés à la propriété, le couple paie 3065$ par mois la première année, une somme qui monte jusqu’à 4354$ avant que l’hypothèque ne soit complètement remboursée la 25e année. Avec une mise de fonds plus grande, les dépenses mensuelles vont de 2745$ à 4034$.

Ainsi, pendant quelques années, les parents dépensent moins que les propriétaires de condo: 2588$ la première année, contre 3065$ ou 2745$. Cet avantage disparaît à la 8e année ou la 4e année respectivement.

43 000$ en mise de fonds ou placer 43 000$ dans le CÉLI?

• Après 20 ans: les parents disposent de 114 092$ en liquidités dans leurs CÉLI. Les propriétaires n’ont rien d’autre que la valeur nette illiquide de leur condo (776 628$).
• Après 25 ans: les parents ont 223 667$ dans leurs CÉLI. L’hypothèque prend fin et les propriétaires n’ont rien sauf la valeur de leur condo, encore illiquide sans recourir à une marge de crédit ou à un prêt, ni vendre le condo (900 325$).
• Après 35 ans (l’âge de la retraite, soit 65 ans): les parents ont 542 002$ dans leurs CÉLI. Les propriétaires ont versé dans leurs CÉLI, pendant dix ans, l’équivalent de leur ancien versement  hypothécaire mensuel, et le solde atteint 358 213$. La valeur illiquide de leur condo est de 1 209 961$

Le temps et les intérêts composés ont un effet marqué sur les finances de nos locataires-parents. Cependant, même avec l’assurance hypothécaire, la valeur anticipée du condo permet au couple sans enfant d’accumuler un patrimoine plus élevé après 20, 25 et 35 ans. Il faut toutefois garder à l’esprit que l’essentiel de ce patrimoine est illiquide tant que le condo n’est pas vendu. Par ailleurs, une fois l’hypothèque remboursée, le couple verse l’argent libéré dans un CÉLI à 5%.

Si le couple sans enfant n’investit rien et ne garde pas d’économies dans un compte bancaire pendant les 25 premières années, il est riche sur papier, mais pauvre au quotidien. 

En revanche, les locataires avec un enfant paient un loyer projeté de 5065$ après 35 ans d’augmentations consécutives. Leurs CÉLI, eux, pourraient atteindre 542 002$ après 35 ans, à condition d’y verser l’argent libéré par les coûts liés à l’enfant dès la 21e année.

Les propriétaires ont 358 213$ dans leurs CÉLI à l’âge de 65 ans. Ils ont le choix de rester dans leur condo ou de le vendre. À la retraite, le prix de vente pourrait atteindre 1 209 961$;  après la vente et le paiement des commissions, le patrimoine du couple dépasserait 1,5 million de dollars.

86 000$ en mise de fonds ou placer 86 000$ dans un CÉLI?

• Après 20 ans: les locataires-parents disposent de 228 184$ dans leurs CÉLI. Les propriétaires n’ont rien sauf la valeur nette illiquide de leur condo (776 228$).
• Après 25 ans: les parents ont 369 280$ en liquidités dans leurs CÉLI. L’hypothèque prend fin et les propriétaires n’ont rien sauf la valeur illiquide de leur condo (900 325$).
• Après 35 ans (l’âge de la retraite, soit 65 ans): les parents ont 779 190$ en liquidités dans leurs CÉLI. Les propriétaires ont versé dans leurs CÉLI, pendant dix ans, l’équivalent de leur ancien versement  hypothécaire mensuel et le solde est de 308 837$. La valeur illiquide de leur condo est de 1 209 961$. Après la vente et le paiement des commissions, le patrimoine du couple dépasserait 1,46 million de dollars. 

C’est un peu contre-intuitif, mais le couple sans enfant qui avait une mise de fonds de 86 000$ aura moins d’argent dans son CÉLI que celui qui a souscrit à l’assurance hypothécaire. Cela s’explique par le fait que le versement mensuel de l’hypothèque était plus élevé: le couple du scénario 1 a donc placé davantage chaque mois en transférant l’argent économisé vers le CÉLI.

700 000$ à 1 M$ à rattraper

Le couple avec un enfant arrivera à la retraite avec au moins 700 000$ à rattraper dans son patrimoine, voire jusqu’à 1 M$ selon le scénario.

Pour rattraper cet écart, les parents devront trouver un moyen de verser entre 584$ et 904$ supplémentaires par mois dans un CÉLI ou un autre investissement semblable. Un montant qui devra être indexé à l’inflation et versé assidûment pendant 35 ans.

Comme indiqué plus tôt, les quelques centaines de dollars par mois payées en moins les premières années trouvent toute leur importance. Mieux vaut investir tôt pour que les intérêts composés fassent leur travail.

Quel changement aurait la plus grande incidence sur les résultats?

Certains parents aident leur enfant adulte au besoin; dans nos scénarios, ce n’est pas le cas. Mais même un versement de 50 000$ (la «banque papa-maman») prélevé sur le CÉLI ne modifie pas les scénarios outre-mesure.

Voici les facteurs qui auraient le plus d’effet sur les finances des couples:

• Une augmentation accélérée ou une diminution des loyers ou de la valeur du condo;
• Une variation des taux hypothécaires ou du rendement des placements dans le CÉLI;
• Une baisse ou une perte de revenu, une rupture du couple, une maladie grave;
• Les coûts liés à la présence de plusieurs enfants;
• D’autres placements ou économies;
• Le temps dont on dispose pour faire fructifier les cotisations.