Sans surprise, le remplacement du Règlement pour une métropole mixte – le fameux «20-20-20» – a causé des flammèches au conseil municipal mercredi pendant l’adoption du budget. En gros, Projet Montréal craint que le logement social ne prenne le bord au profit des projets privés. La nouvelle administration souligne que le 20-20-20 n’a pratiquement rien livré.
C’est tu ça la nouvelle approche? Et est-ce qu’il faut s’en émouvoir?
La réalité politique du logement social
Pendant la séance du conseil, l’élue Élise Tanguay de Projet Montréal a déploré le «manque de vision» de l’administration de Soraya Martinez Ferrada. Elle estime qu’il revient à la Ville de livrer du logement social. Elle accuse Mme Martinez Ferrada et Ensemble Montréal de «retourner en arrière» en laissant ce rôle au secteur privé.
Je comprends Projet Montréal de vouloir redorer le blason du Règlement pour une métropole mixte. C’était un de leurs projets phares. Et c’était, sans contredit, une tentative ambitieuse de s’attaquer de front à la crise du logement. Une idée novatrice qui sortait des sentiers battus pour du logement en quantité à faible coût.
Le problème, c’est que ça s’est butté à une réalité économique et politique hors du contrôle de la métropole. Le règlement devait forcer l’inclusion de logements sociaux, abordables et familiaux dans tous les gros projets résidentiels. Au final, la plupart des promoteurs ont simplement payé la pénalité.
Qu’est-ce que la Ville a fait avec les 66 M$ recueillis? Pas grand-chose à date. Principalement parce que ça prend plus d’argent que ça et plus de temps pour acheter et convertir un immeuble d’une taille suffisante pour faire une différence.
Au final, seulement 189 unités ont été livrées.
Projet Montréal souligne que 257 ententes totalisant plus de 1200 unités de logement social (plus du familial et de l’abordable) ont été signées. Peut-être. Mais la réplique de l’administration: une entente ça ne veut rien dire tant que ces logements sociaux ne sont pas financés par Québec.
Le plus gros frein, c’est ça: pour livrer du logement social, le Règlement pour une métropole mixte dépend du bon vouloir du gouvernement provincial. Et on ne peut pas dire que le gouvernement Legault a été particulièrement actif sur ce front.
Pas impressionnée
«Ça ne marche pas! Ça n’a pas fonctionné! Ce serait irresponsable de continuer dans cette voie», a lancé la responsable de l’habitation Caroline Braun, dans sa réplique à Mme Tanguay.
Mme Braun a été chaudement applaudie par ses collègues d’Ensemble Montréal. Peu impressionnée par son interlocutrice, elle s’est permis un petit clin d’œil à la caméra.
C’est remplacé par quoi?
Alors on a quoi maintenant pour remplacer le 20-20-20? Pour commencer, une définition plus lousse de ce qui peut être compris dans les obligations des promoteurs. Dès qu’il y a du logement «hors marché», ça compte.
Je l’ai déjà souligné plusieurs fois, mais du «hors marché», maintenant, ça comprend des logements loués plus cher que la moyenne.
(Je sais, c’est la médiane, pas la moyenne. Façon de parler.)
Mais au moins, pour ce type de logement, on a vu les gouvernements du Québec et du Canada se bouger les fesses un petit peu cette année. Du moment que ça sorte de terre, c’est déjà ça de gagné.
Rappelons qu’on doit tripler la construction résidentielle à Montréal pour espérer retrouver des prix adéquats.
À part ça… c’est encore flou. Il y aura des incitatifs financiers pour créer du logement social. On parle de crédits de taxes et de changements de zonage, entre autres.
Donc jusqu’ici, ce n’est pas explicitement dit que Montréal laissera désormais le champ libre aux promoteurs du moment qu’ils build, baby build comme disait l’autre. Mais on voit une ouverture à leur donner plus de marge de manœuvre, dans l’espoir que ça accélérera la construction de logements de tous types.
Projet Montréal accuse la nouvelle administration de se plier aux désirs des développeurs. C’est fort possible. Je prédis même qu’on va voir sortir de terre des projets qui auraient fait sursauter l’ancienne administration à cause de questions de hauteur, de vitalité commerciale, d’architecture ou de mixité sociale. Toutes des préoccupations louables et c’est dans l’ADN de Projet Montréal de vouloir que les projets soient aussi bénéfiques que possible pour la vie des Montréalais.
Mais quand le mieux est l’ennemi du bien, il faut changer de méthode. Le nombre de mises en chantier a diminué à Montréal au profit des banlieues. C’est inadmissible en contexte de crise.
Un pari: construire pour réduire
Le FRAPRU souligne – avec raison – que c’est un désinvestissement du public dans la question du logement social. L’organisme craint – également avec raison – que les mesures mises en place par la Ville et le gouvernement visent moins la création de logements pour les tranches de revenus les plus faibles que l’ajout pur et simple d’unités.
Et il rappelle – avec raison – que le taux d’inoccupation est particulièrement faible pour les appartements avec des loyers bas. Selon la SCHL, il se situe à 0,7% contre 5,6% pour les loyers les plus chers.
En conférence de presse au début du mois, Véronique Laflamme, porte-parole du FRAPRU, exhortait le gouvernement à inclure des montants plus élevés pour le logement social dans le budget qui sera déposé au printemps. Elle craint que les espaces mis de côté par les municipalités pour le logement social – y compris les ententes signées dans le cadre du 20-20-20 – ne soient perdus faute d’investissement provincial. Ou qu’ils soient utilisés finalement pour du logement «intermédiaire».
Ce sera peut-être le cas.
Sauf que moi, comme observateur de la scène municipale et aussi comme électeur et comme locataire, je fais un pari. Et je pense que c’est le même pari que fait la mairesse, ainsi que les deux paliers de gouvernement.
Si on construit plus d’unités de logement, ça sera bénéfique pour tout le monde. Peu importe la tranche de revenus visée par ces unités.
La logique est relativement simple. La crise actuelle est une crise de l’offre et de la demande (maudits milléniaux qui sont tous devenus adultes en même temps). Il faut donc augmenter l’offre pour faire diminuer les prix.
Comme mentionné, le taux d’inoccupation est déjà élevé dans le 25% d’unités les plus chères. Le prochain quartile est à 3,3% de taux d’inoccupation, ce qui est tout près du point d’équilibre. Mais puisqu’on cherche à diminuer les prix, on peut souhaiter encore davantage d’unités dans cette braquette.
D’ailleurs, c’est là que se jouent les logements «intermédiaires» souhaités par le gouvernement.
Puis, le quartile suivant regroupe principalement les logements dits «abordables». C’est ceux qui sont tout juste en-dessous du prix médian. C’est aussi un marché qui devrait être fort intéressant pour les constructeurs, étant donnés les divers incitatifs.
En ajoutant du logement «intermédiaire», on amène le taux d’occupation à un niveau apte à faire diminuer les prix – ce qu’on voit déjà avec les unités plus chères. Ce faisant, on fait passer certaines de ces unités au quartile suivant, ce qui diminue la pression pour les logements abordables également.
Et ainsi de suite jusqu’aux unités les moins chères.
Est-ce que cette logique créera des logements sociaux pour ceux qui en ont besoin? Non. Je ne suis pas dupe à ce point. Mais ça fera en sorte que moins de gens auront besoin d’un logement subventionné pour être capables de se le payer.