La tendance d’acheter en friperie pour combler nos besoins est devenue nécessaire pour bien des consommateurs de la classe moyenne. Et si l’on pouvait appliquer ce concept de «seconde main»  à l’immobilier? C’est précisément ce que permet l’achat de maisons et de condos en reprise de finance ou sous contrôle de justice.

On trouve ces immeubles dans tous les quartiers, des villages aux centres urbains en passant par les banlieues. Voici comment les dénicher au Québec. 

Soyez toutefois prévenus: reprise de finance ne rime pas nécessairement avec prix de détresse. Le prix demandé reflète généralement l’état physique de l’immeuble et la valeur marchande du secteur. Cela dit, il existe presque toujours une marge de manœuvre, et entamer des négociations demeure une excellente stratégie.

Une reprise de finance ou un contrôle de justice, qu’est-ce que ça veut dire?

La vente sous contrôle de justice et la vente après une reprise de finance sont deux situations où un propriétaire doit se départir de sa propriété à cause de ses dettes.

Avec la vente sous contrôle de justice, un tribunal supervise la vente. Le créancier demande au tribunal de nommer une personne pour vendre la propriété. L’objectif est de vendre la maison au «juste prix» pour protéger l’équité du propriétaire original. Si la vente génère un surplus après avoir payé les dettes, ce surplus revient au propriétaire.

Au contraire, avec la reprise de finance,le créancier devient le véritable propriétaire de l’immeuble. Si la valeur de la maison est supérieure à la dette, c’est lui qui conserve le profit. 

Centris, le site de certaines agences et huissiers

Le portail Centris.ca demeure la référence pour le marché québécois. On y trouve toute la gamme de propriétés en reprise de finance, de la maison unifamiliale au plex, en passant par les condos et même les terrains vacants. Il est d’ailleurs très simple d’y repérer les occasions: il suffit d’utiliser les filtres de recherche et de cocher l’option «Reprise de finance».

Les courtiers et les alertes

Les particuliers en quête d’une résidence principale ne sont pas les seuls à l’affût des reprises de finance. Vous entrez en compétition avec des investisseurs de toutes tailles. Dans ce contexte, il est impératif d’agir vite dès que vous repérez une propriété attrayante.

Les courtiers immobiliers sont d’ailleurs d’excellents alliés pour vous accompagner. Ils ont accès à des informations privilégiées grâce à leurs réseaux professionnels. Leurs agences peuvent également vous inscrire à des listes d’alertes pour recevoir les nouvelles reprises de finance en temps réel.

En revanche, il faut que vos finances soient prêtes avant même de soumettre une offre. Il est primordial d’avoir déjà en main une préapprobation hypothécaire et de confirmer la disponibilité de votre mise de fonds.

Les risques d’acheter une maison en reprise de finance

Les propriétés en reprise de finance ou sous contrôle de justice viennent souvent avec des risques accrus. Il faut être conscient que les immeubles ou les terrains ne sont pas toujours bien entretenus. Les propriétaires traversent souvent des moments difficiles, ce qui peut se traduire par un état de dégradation plus ou moins marqué de la propriété. 

Selon Jason Zuckerman, courtier hypothécaire québécois chez Orbis, il y a des histoires de créanciers reprenant des propriétés dans un état lamentable. C’est précisément pour cette raison qu’il est impératif d’acheter à un prix avantageux: vous devrez fort probablement investir dans des rénovations, qu’elles soient mineures ou majeures.

Les propriétés sont vendues sans garantie légale – donc à vos risques et périls. Vous n’aurez pas de recours contre le vendeur pour tout vice ou défaut caché. Malgré un prix abordable, les coûts liés à la réparation d’un problème majeur pourraient ajouter des milliers de dollars à votre budget de rénovation.

Il se peut également que le vendeur ne fournisse pas de certificat de localisation à jour. Pourtant, ce document est une protection essentielle: il permet de confirmer la conformité aux règlements municipaux, de repérer les servitudes ou droits d’accès, et de valider les dimensions exactes du terrain. En l’absence d’un certificat récent, il vous reviendra d’engager un expert de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec (OAGQ).