Si l’immobilier commercial à Montréal et dans ses environs a peut-être touché le fond, la reprise ne se manifeste pas de la même façon dans tous les secteurs.

Le Sommet immobilier de Montréal réunit présentement les acteurs clés de l’industrie pour dresser le bilan du secteur. Métro s’est entretenu avec Mitch Strohminger, directeur de l’analyse de marché chez CoStar Group, pour explorer les occasions et les défis qui persistent dans la métropole.

Si la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) continue de séduire les investisseurs institutionnels et privés, l’île de Montréal n’en demeure pas moins confrontée à de puissants vents contraires qui freinent son élan, selon M. Strohminger. Le resserrement des politiques d’immigration et la hausse des frais de scolarité pour les étudiants hors Québec ont freiné la demande résidentielle. Parallèlement, le marché des bureaux souffre d’un faible inventaire d’espaces modernes (post-2010), créant un décalage entre les besoins des entreprises et l’offre actuelle. En revanche, il y a encore plein d’opportunités.

Le secteur du détail mène la renaissance

«Au cours de la dernière année, on a vu une reprise de l’activité transactionnelle, puis c’est le secteur du commerce de détail qui mène la marche», affirme Strohminger. Il cite l’achat des CF Promenades St-Bruno par Primaris pour 565 M$ en 2025. 

En revanche, il n’y a pas que les méga-centres d’achat qui attirent l’intérêt. C’est le cas aussi pour les propriétés qui démontrent plus de résilience économique. Par exemple, un centre commercial de quartier avec des locataires ancrés comme des épiceries ou des pharmacies, situé près du transport en commun et qui a plein de stationnement. Peut-être même avec une tour d’habitation tout près. 

«Parce que tout le monde a besoin d’aller à l’épicerie, même si le chômage augmente puis que l’économie tourne au ralenti», souligne M. Strohminger. L’important pour un centre commercial, c’est l’achalandage.

La classe A+ et les autres

Le concept d’espace commercial de classe A+ n’est pas nouveau, mais il est plus pertinent que jamais. À Montréal, on parle de tours à bureaux construites après 2010, bénéficiant d’un accès direct au transport collectif incluant le REM et ayant une certification LEED, par exemple. Elles sont rares, et elles continuent de commander l’intérêt des gros investisseurs. Et leurs taux d’inoccupation sont enviables, à 5 ou 6 pourcent. Mais, il y a une pénurie d’inventaire critique dans ce segment de prestige.

Selon Mitch Strohminger, l’investisseur privé trouve de nombreuses occasions d’affaires à Montréal, notamment au sein du parc immobilier plus âgé et plus abordable. Le seul bémol réside dans les taux d’inoccupation plus élevés et la probabilité que ces bâtiments nécessitent d’importants coûts de rénovation ou de reconversion.

Une inadéquation structurelle dans le marché des condos 

Alors que l’Institut de la statistique du Québec prévoit une décroissance de 9,2% de la population montréalaise d’ici 2051, la métropole semble pourtant saturée de condominiums. Ce paradoxe soulève une question cruciale: pour qui construit-on, si le bassin de résidents est appelé à diminuer?

Selon Strohminger, le fameux marché des condos était touché par plusieurs obstacles.

«Je pense que le vrai problème, c’est qu’on a construit beaucoup, ça c’est sûr. Mais, on n’a pas bâti le bon type de logement pour la majorité des Montréalais, surtout par rapport à leur capacité de payer», dit Strohminger. «Le problème, c’est qu’avec l’inflation du coût des matériaux puis de la main d’œuvre, ce qui finit par sortir de terre, c’était surtout du condo de luxe.»

Et pour le montréalais qui cherche sa première résidence, ou peut être un condo pour la famille? Les condos construits ces dernières années ont aussi des espaces super restreints. Et les condos disponibles restent sur le marché plus long ou se convertissent en locatif.

Par ailleurs, le resserrement des politiques d’immigration et la hausse des frais de scolarité pour les étudiants hors Québec ont freiné la demande. Ces facteurs ont directement nui au marché des copropriétés, dont une partie de la clientèle naturelle se trouve désormais exclue ou découragée.