Immobilier – L’offre augmente, mais la crise n’est pas réglée

Les locataires québécois qui cherchent à accéder à la propriété ne sont pas sortis du bois, même si l’offre d’unités sur le marché immobilier augmente partout au pays, note une nouvelle analyse de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). On demeure encore loin du compte pour revenir aux niveaux d’abordabilité observés avant la pandémie.

Le nombre de propriétés en vente est en augmentation constante depuis plusieurs mois. La comparaison avec l’année dernière est frappante: alors qu’en 2025 la majorité des régions voyaient une contraction de l’offre, elles voient presque toutes des augmentations significatives au troisième trimestre de 2026, allant de 11% à 43%. La seule exception est le Nord-du-Québec, où l’augmentation du nombre de propriétés en vente est de seulement 2%.

Dans le Grand Montréal, l’offre de propriétés a retrouvé ses niveaux prépandémiques. Pourtant, les prix des logements se maintiennent. Pourquoi?

On n’a pas encore rattrapé la forte immigration

L’APCIQ note que l’offre totale a remonté, mais cette remontée n’a pas encore rattrapé la croissance de la population des dernières années. Ramenée à un taux par 1000 habitants, l’offre est encore en-deçà des niveaux prépandémiques. À Montréal, on voit 5,9 propriétés en vente pour 1000 habitants contre environ 8,5 unités en 2019. Pour l’ensemble du Québec, on est à 6,1 unités aujourd’hui contre plus de 12 unités avant la pandémie.

En 2015, le nombre de propriétés en vente a dépassé 16 unités par 1000 habitants au Québec et presque 14 unités à Montréal. Et ce, sans que le marché ne s’effondre pour autant.

Malgré les hausses observées cette année, le nombre de propriétés disponibles demeure bien inférieur aux niveaux atteints au milieu des années 2010. À cette époque, le marché québécois comptait sensiblement plus de propriétés à vendre, particulièrement dans le segment de la copropriété, sans pour autant connaître de correction majeure ou de déséquilibre durable.

Extrait du rapport Sous la loupe – Octobre 2026 de l’APCIQ

Ce constat fait écho à celui de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). La semaine dernière, l’organisme fédéral notait que la croissance démographique des dernières années a largement dépassé le rythme de construction. Surtout pendant la période 2021 à 2024, lorsque l’immigration a connu des niveaux records. On voyait alors 5 nouveaux résidents pour chaque logement construit, alors que le taux normal pour un marché équilibré est de 2 nouveaux résidents par logement.

Le déséquilibre entre la construction et la croissance démographique s’est résorbé l’an dernier, lorsque le nombre d’immigrants admis a chuté.

À quand un retour à l’abordabilité?

N’empêche, le marché immobilier est sur la bonne voie pour ceux et celles qui cherchent un logement qui ne leur coûtera pas un bras, note l’APCIQ. Le Québec a connu un boom de mises en chantier en 2021, puis encore en 2024 et 2025. Les gouvernements et les constructeurs tentaient alors de répondre à la frénésie immobilière.

Selon l’APCIQ, bon nombre de ces mises en chantier arrivent à terme. L’offre de nouvelles unités continuera donc d’augmenter, alors que la population du Québec stagne.

Les mises en chantier sont demeurées élevées en 2024 et en 2025, tandis que 2026 s’annonce également comme une année soutenue. Une part importante des logements qui arrivent aujourd’hui sur le marché a donc été planifiée dans un contexte de forte croissance démographique et de pénurie généralisée, alors que cette pression s’est depuis estompée.

Extrait du rapport Sous la loupe – Octobre 2026 de l’APCIQ

Donc c’est joué, les prix redescendront? Pas si vite, note la SCHL. La construction a ralentit en fin d’année. Si bien que l’organisme fédéral craint que les maigres gains en abordabilité seront effacés.

Les mises en chantier ont d’ailleurs chuté en septembre à Montréal. Pour revenir aux prix d’avant la pandémie, il faudrait encore tripler le rythme de construction.

Consultez le rapport de l’APCIQ: