L’échange et la cession de bail pour éviter une augmentation excessive du loyer

L’échange d’appartement, qui comprend une cession de bail, est une «stratégie d’entraide» de plus en plus adoptée par les locataires à l’approche du premier juillet, notamment pour éviter une augmentation de 25% à 35% du loyer en déménageant.

En effet, il est possible pour un locataire de céder son bail à n’importe quel moment et en toute légalité à condition que celui-ci avise par écrit le locateur de son intention. Le propriétaire du logement ne peut refuser de consentir à la cession sans un motif sérieux, indique la Régie du logement sur son site internet. 

La porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), Véronique Laflamme, explique que l’échange (ou «swap») d’appartement est un phénomène qui a pris de l’ampleur depuis l’année dernière avec la pénurie de logements abordables devenue encore plus importante.

Selon les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le prix du loyer pour un appartement présentement occupé de deux chambres (4 et demi) dans le Grand Montréal se situe autour de 900$. 

Le taux d’inoccupation est relativement faible dans la région. Rien à voir avec l’absence de logements disponibles en 2019, par exemple. Par contre, les loyers des logements qui sont disponibles sur le marché sont 25% à 35% plus cher que les baux actuellement en vigueur. Une personne qui termine son bail d’environ 900$ par mois devra payer 1300$ pour un appartement de même taille.

Pour Véronique Laflamme, cette flambée des loyers l’urgence d’avoir un registre public.

«On a quelque chose à offrir»

Certains locataires qui occupent un logement toujours à bas prix vont donc préférer céder leur bail en échange d’un autre logement qui répond à leurs besoins, sans avoir à signer un nouveau bail.

C’est le cas de Marine Temperman, qui a récemment cédé son 3 et demi, situé dans Rosemont, contre un grand 4 et demi, situé à Villeray.

Cela faisait déjà au moins un an que la locataire était à l’affût des offres intéressantes. «De temps en temps, quand je voyais vraiment quelque chose qui me plaisait, j’écrivais à la personne et je proposais mon appartement. C’est plus une opportunité pour moi comme j’avais un appartement vraiment pas cher», explique Mme Temperman. 

En effet, en ayant un logement situé dans un bon quartier au coût de seulement 700$ par mois, elle sentait qu’elle avait «quelque chose à offrir» sans être «en compétition» avec d’autres locataires. «Il n’y a pas de pression d’être le meilleur ou le plus rapide par rapport à un propriétaire, dit-elle. Après dans l’échange, il y a la cession de bail. On récupère le bail de l’autre, donc il n’y a pas d’augmentation de loyer.»

Selon Véronique Laflamme, l’avantage principal de cette «stratégie d’entraide» entre locataires est de lutter contre l’effritement du parc de logements locatifs encore abordables. 

Toutefois, la porte-parole du FRAPRU pense qu’un grand désavantage de la cession de bail est le risque de faire affaire avec un propriétaire de mauvaise foi. «C’est sûr que des propriétaires n’aimeront pas ça parce qu’on sait bien que souvent il y en a qui vont vouloir profiter du changement de locataire pour augmenter de façon plus importante le loyer», indique-t-elle. 

«Pas dans l’esprit de la loi», selon la CORPIQ

La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) estime que la cession de bail ne devrait pas conférer un avantage à qui que ce soit. 

L’objectif est plutôt «de faire en sorte qu’un locataire qui doit quitter avant la fin de son bail ne subisse pas un préjudice financier», explique le directeur affaires publiques de la CORPIQ, Hans Brouillette.

Cependant, il s’aperçoit que «trop souvent» la cession de bail est utilisée à d’autres occasions. «On en a qui vendent leurs baux ou qui obtiennent d’autres services en retour auprès d’un autre individu à qui ils vont céder le bail, alors que le propriétaire est prêt à les libérer», déplore-t-il. 

La CORPIQ est d’avis qu’un locataire ne devrait pas avoir le droit de «forcer» une cession de bail. Selon M. Brouillet, cela empêche des logements, dont d’autres personnes pourraient bénéficier, de se retrouver sur le marché libre. «Il va falloir que les tribunaux statuent là-dessus», ajoute-t-il.

D’ailleurs, il met en garde les locataires, car un propriétaire privé pourrait à tout moment procéder à une reprise de possession. «Le propriétaire ne va pas tolérer qu’un locataire paie nettement moins que ce qu’il devrait. C’est inacceptable pour les autres locataires», pense-t-il.