Ce que vous devez savoir sur les hausses de loyer

Le mois de mars rime avec l’arrivée des avis de hausse de loyer par la poste. Sauf exception, la date limite pour recevoir un tel avis est le 31 mars 2023, indique le Tribunal administratif du logement (TAL), et les locataires ont le droit de refuser ladite hausse, selon les cas. Voici ce vous devez savoir en cas d’augmentation.

La moyenne des hausses de loyer se situait autour de 3% l’an dernier, selon le Regroupement des comités et associations de locataires du Québec (RCLALQ). Selon ce dernier, «les locataires qui ont des augmentations qui respectent les indices [émis par le TAL] sont rares». Particulièrement cette année.

À quel moment un loyer peut-il augmenter?

Un propriétaire peut changer le coût du loyer d’un logement une seule fois par 12 mois, et ce, peu importe la durée du bail. Un propriétaire voulant augmenter le loyer d’un logement doit faire parvenir la demande écrite à ses locataires et l’augmentation commence au début du prochain bail.

Pour un bail d’une durée de 12 mois ou plus se terminant le 30 juin (donc débutant le 1^er juillet), un propriétaire a jusqu’au 31 mars pour prévenir ses locataires. Toutefois, si le bail est signé pour une durée de moins de 12 mois, ou pour une durée indéterminée, le propriétaire a entre un et deux mois avant que le bail ne prenne fin pour les notifier d’une hausse de loyer.

Un loyer ne peut pas être augmenté en cours de bail, même si des travaux majeurs ont été effectués. Le loyer doit être augmenté pour le prochain bail.

Quand une hausse de loyer est-elle raisonnable (ou abusive)?

Le tribunal offre un outil de calcul pour l’augmentation de loyer, dans le but de «faciliter les négociations» entre locataires et propriétaires. Le RCLALQ rappelle aux locataires qu’ils peuvent se tourner vers les comités de logement pour effectuer le calcul.

Chaque année, le TAL dépose une grille de calcul indiquant les pourcentages raisonnables desquels un loyer peut augmenter. Ces hausses n’incluent pas les logements touchés par la clause F.

Pourcentage applicable du TAL pour 2023
Si le logement est chauffé à l’électricité par les locataires: 2,3%
Si le logement est chauffé à l’électricité par les propriétaires: 2,8%
Si le logement est chauffé au gaz par les propriétaires: 4,5%
Si le logement est chauffé au mazout par les propriétaires: 7,3%

Pour la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), ces pourcentages ne seraient pas assez élevés, considérant la hausse des taxes foncières pour 2023. Ces hausses de taxe seraient utilisées pour justifier des hausses salées allant au-delà de ce qui serait pris en compte par le TAL, juge le porte-parole du RCLALQ, Cédric Dussault. Idem avec les hausses des coûts de police d’assurance.

Les hausses de loyer liées aux coûts d’entretien, prises en compte dans le calcul du TAL, ne justifieraient pas le taux supérieur utilisé par celui-ci lorsque des travaux majeurs ont lieu, «et on ne peut pas justifier une hausse pour des travaux majeurs n’ayant pas été effectués». Du côté de la CORPIQ, la méthode de calcul du tribunal est «désuète», puisque plusieurs données ne seraient pas prises en compte.

Le porte-parole de la corporation, Marc-André Plante, juge qu’une hausse de loyer raisonnable à Montréal se situe entre 3% et 4% pour un logement chauffé à l’électricité. Pour les appartements ayant subi des travaux majeurs ou étant chauffés au gaz ou au mazout, «ce qui est plus rare», la corporation parle d’augmentations pouvant aller de 7 à 9%

M. Dussault du RCLALQ se désole du fait que les locataires moins bien nantis soient «les plus touchés par ces hausses».

Comment contester une hausse de loyer?

Confronté à une hausse de loyer, un locataire a trois choix. Il peut accepter la hausse, déménager ou refuser la hausse et rester dans son logement. Une réponse écrite doit être envoyée au propriétaire. Si aucune réponse n’est émise, l’augmentation de loyer est automatiquement acceptée.

M. Dussault, du RCLALQ, conseille aux locataires de ne rien accepter d’emblée et de demander au propriétaire de justifier une hausse élevée sans éléments justificatifs. Il rappelle que si un avis de hausse n’offre pas l’option de la refuser sans déménager, elle demeure une option légale. Les comités de logement peuvent donner des modèles de réponse pour contester une hausse.

Avant de se rendre au TAL, locateur et locataire ont 30 jours pour négocier et parvenir à une décision. C’est au propriétaire de faire une demande au TAL pour la fixation du loyer. «Quand le propriétaire est de bonne foi, le juge va rendre une décision basée sur la grille de calcul», assure le porte-parole de la CORPIQ.

Si l’augmentation est approuvée par le TAL?

«Le loyer va ressembler à ce qui est proposé comme indice par le TAL», indique le RCLALQ. L’an dernier, la moyenne des hausses de loyer fixées par le tribunal était de 3%.

En cas de défaite devant le tribunal, un locataire qui conteste une hausse sans qu’elle soit abusive ou injustifiée pourrait se voir obliger de payer les frais administratifs. «Et l’augmentation de loyer pourrait être rétroactive», prévient M. Plante.

En résumé: pour un bail se terminant le 30 juin, le propriétaire a jusqu’au 31 mars pour envoyer un avis d’augmentation. Le locataire a alors 30 jours pour envoyer un avis de refus écrit au propriétaire. Ensemble, ils ont trente jours pour négocier et s’entendre sur une hausse juste. Si aucune entente n’est atteinte, c’est le tribunal qui tranchera.