À quoi ressemblera le marché immobilier postpandémique?

En plus des enjeux prépandémiques que vivait l’industrie immobilière, la crise sanitaire est venue rajouter de nouveaux défis marqués par d’importants changements sociétaux. Avec ce lourd bagage, le secteur de l’immobilier doit de plus composer avec la crise climatique. C’est le constat que fait l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) dans un rapport publié aujourd’hui.

L’industrie immobilière n’en est pas à sa première bataille. L’IDU rappelle qu’elle était, avant 2020, frappée par de nombreux enjeux, à commencer par un financement et une fiscalité municipale inadaptés à la réalité du terrain. S’ajoutaient à cela des réglementations incohérentes, une lourdeur administrative et un développement coûteux de l’étalement urbain.

Si la pandémie se termine, on a les mêmes problèmes qu’avant, on a des enjeux qui découlent de la pandémie […] et des pressions climatiques qui demandent des solutions autant sur l’immeuble que le quartier où se situe l’immeuble.

Jean-Marc Fournier, président-directeur général de l’IDU

La pandémie est venue remuer le couteau dans la plaie. La révolution du télétravail est venue mettre en question la façon de penser les nouveaux immeubles, notamment pour fournir des espaces de télétravail. De plus, les centres-villes ont subi une baisse du nombre d’espaces à bureaux et une transformation de l’offre commerciale.

Le coût et les délais de construction se sont vus considérablement augmenter par la pandémie et son imprévisibilité, mais aussi par une pénurie de main-d’œuvre. L’inflation et la hausse des taux d’intérêt qui en découlent sont aussi venues accentuer l’insécurité financière des citoyens.

Pour Jean-Marc Fournier, le portrait de l’industrie immobilière postpandémique sera donc semblable à celui d’avant la pandémie, mais de nouveaux défis, entraînés par la pandémie, s’y ajouteront. L’ensemble sera soumis à la pression des changements climatiques.

Une crise climatique qui vient s’ajouter au bilan

Selon l’IDU, le besoin de réduire l’empreinte carbone des bâtiments rencontre des fiscalités foncières pénalisantes venant des gouvernements. Pour Jean-Marc Fournier, ces derniers ont tout intérêt à diminuer cette charge fiscale pour permettre la décarbonation de l’immobilier à moindre coût.

«Aujourd’hui, un propriétaire immobilier qui travaille pour réduire son empreinte carbone reçoit une facture en taxes municipales plus élevée, dit-il. Ce dont on a besoin, c’est un coup de main pour décarboniser, pas un coup de poing.»

La crise climatique nous amène aussi à revoir la configuration des quartiers. Le «quartier 15 minutes» ou «quartier de proximité», où les citoyens peuvent vivre et avoir accès à de nombreux services en moins d’un quart d’heure, est selon M. Fournier, le nouveau modèle à adopter. Cela requiert une augmentation de la densification soutenue par le déploiement du transport collectif.

«Ce qui est aujourd’hui une expression à la mode, les quartiers de 15 minutes, va devoir devenir des objectifs à atteindre via une réglementation en conséquence, dit-il. L’avenir est plutôt à des quartiers où on aura une mixité sociale et fonctionnelle pour maximiser le nombre de personnes qui peuvent utiliser des services et travailler près de chez eux.»

Changer le statu quo

Selon M. Fournier, une des mesures les plus urgentes serait d’établir un nouveau contrat entre Québec et les villes. Celui-ci prendrait la forme d’un programme de transferts municipaux et comprendrait quatre volets: l’habitation inclusive, le transport collectif, la requalification foncière et l’aménagement urbain. Cela donnerait des financements arrimés et adaptés aux municipalités.

«Le trop lourd fardeau foncier s’explique par le fait que […] Québec ne leur donne pas suffisamment de partages fonciers et fiscaux, et donc forcément [les municipalités] manquent d’argent, dit-il. Si on envisage de répondre à la crise climatique et d’avoir des quartiers de proximité, il va falloir qu’on donne les bons moyens pour ça.»

L’objectif est de donner plus de moyens aux municipalités, qui ont une meilleure connaissance de leur réalité que Québec lui-même. En échange, les villes doivent s’engager à saisir chaque occasion de densification pour pouvoir justifier auprès de Québec leurs besoins en transport collectif.

Selon M. Fournier, en plus des cibles nationales en matière d’habitation, les municipalités doivent aussi se doter de cibles qui se verraient ajustées au fil du temps.

L’habitation est un des sujets au cœur de la campagne électorale, avec la question des logements sociaux et abordables. Cette semaine, Québec solidaire annonçait que, s’il était élu, le parti construirait 50 000 logements sociaux «modernes et écologiques» en injectant la somme de 3,2 G$.

Pour M. Fournier, il est important que cette campagne ne se concentre pas que sur les logements sociaux et abordables. Bien que ceux-ci soient nécessaires, il pense qu’il est important que les candidats aient une vision intégrée de l’industrie immobilière. Selon lui, il est aussi crucial que la responsabilité des municipalités soit reconnue par les différents partis.