La manœuvre Smith: comment déduire vos intérêts hypothécaires de vos impôts

Aux États-Unis, les propriétaires peuvent bénéficier de déductions d’impôts sur les intérêts hypothécaires qu’ils paient pour financer l’achat de leur résidence principale. Si vous êtes un propriétaire résidant au Canada, vous n’êtes pas sans savoir que les intérêts hypothécaires que vous payez sur votre résidence principale ne sont pas déductibles d’impôt.

Il existe, toutefois, une stratégie fiscale tout à fait légale qui permet aux propriétaires canadiens d’obtenir les mêmes avantages que leurs homologues américains. Cette stratégie s’appelle la manœuvre Smith, du nom du planificateur financier canadien Fraser Smith, qui a écrit un livre à ce sujet au début des années 2000. 

Qu’est-ce que la manœuvre Smith?

Les Canadiens peuvent déduire les intérêts payés sur les prêts qu’ils contractent pour investir. La manœuvre Smith est une stratégie financière qui permet aux propriétaires de convertir leurs intérêts hypothécaires en intérêts sur des prêts d’investissement déductibles d’impôt. Elle présente plusieurs avantages en matière de fiscalité et de croissance des investissements et permet d’atteindre ses objectifs financiers plus rapidement. Cependant, elle comporte également certains risques car son fonctionnement dépend de la capacité du propriétaire à obtenir un rendement positif sur les investissements qu’il effectue.

Pour utiliser la manœuvre Smith, un propriétaire doit contracter un produit financier appelé prêt hypothécaire sur valeur domiciliaire. Ce type de prêt diffère d’une hypothèque conventionnelle contractée lors de l’achat d’une propriété. Le propriétaire doit également disposer d’une marge de crédit sur valeur domiciliaire (MCVD). L’hypothèque sur valeur domiciliaire est un prêt qui regroupe une hypothèque conventionnelle et une MCVD. Analysons le fonctionnement de la manœuvre Smith.

Hypothèque conventionnelle, MCVD et hypothèque sur valeur domiciliare

Dans le cas d’une hypothèque conventionnelle, le propriétaire-emprunteur verse une mise de fonds dont le montant dépend de la valeur de la maison souhaitée. À mesure qu’il rembourse son hypothèque, la valeur de la dette hypothécaire diminue et la valeur nette qu’il possède dans son bien immobilier augmente du même montant.

Une fois que le propriétaire possède 20% de la valeur nette de la maison, il est éligible à une marge de crédit sur valeur domiciliaire (MCVD). Cette dernière lui permet d’emprunter des fonds auprès de la banque jusqu’à une limite maximale basée sur la valeur de la propriété. Au Canada, la plupart de ces marges de crédit permettent aux propriétaires d’accéder à 65 % de la valeur totale de leur maison.

Une hypothèque sur valeur domiciliaire regroupe un prêt hypothécaire et une MCVD. Contrairement à une MCVD traditionnelle telle que décrite ci-dessus, la limite d’une MCVD dans le cadre d’une hypothèque sur valeur domiciliaire augmente automatiquement par palier, dont le montant est égal à chaque remboursement hypothécaire. Le propriétaire peut investir une partie ou l’entièreté des fonds qu’il est autorisé à retirer de sa MCVD. Procéder ainsi lui permet de convertir les intérêts hypothécaires, auparavant non déductibles d’impôt, en intérêts sur des prêts contractés afin d’investir qui, eux, sont déductibles d’impôt.

Plus vous remboursez le capital de l’hypothèque, plus la limite de la MCVD est élevée. Vous retirez ensuite l’argent disponible dans votre MCVD pour le placer dans des investissements qui génèrent des rendements sur le long terme.

Les étapes de la manœuvre Smith

Le concept de la manœuvre Smith est relativement simple à comprendre, mais si vous ne suivez pas dans l’ordre les étapes ci-dessous, vous risquez de violer les termes de votre contrat hypothécaire.

Étape 1: Obtenir un prêt hypothécaire sur valeur domiciliaire

La première étape consiste à obtenir un prêt hypothécaire sur valeur domiciliaire auprès de l’un des établissements de prêt qui offre ce type de produit. Les cinq grandes banques du Canada offrent ce type de prêt hypothécaire sous des noms spécifiques. La Banque Scotia propose le programme STEP, BMO a la MargExpress sur valeur domiciliaire, RBC a le Programme Marge Proprio RBC, la CIBC a le Programme Ressource-Toit CIBC, etc. 

Pour vous qualifier, vous devez être propriétaire et posséder au moins 20 % de la valeur nette de votre maison ou être un futur propriétaire en mesure de verser une mise de fonds de 20 % ou plus.

Étape 2: Retirer des fonds de la MCVD

Contracter une hypothèque sur valeur domiciliaire vous permet de disposer d’une hypothèque conventionnelle et d’une MCVD. Vous pouvez donc retirer les fonds de votre MCVD avec pour limite la valeur nette totale que vous possédez dans votre maison. Cette limite augmente chaque mois au fur et à mesure que vous remboursez le capital de votre hypothèque.

Une fois que vous avez effectué un retrait de votre MCVD, investissez cet argent dans des placements générant des rendements (des actions, des obligations, des fonds négociés en bourse (FNB) ou des fonds communs de placement). L’objectif est d’investir dans des actifs qui génèrent un rendement annuel supérieur à la somme des intérêts que vous payez sur votre MCVD. Bien que le taux d’intérêt d’une MCVD puisse varier d’une personne à l’autre et que les gains sur investissement soient aléatoires, il est possible de se faire une idée de la rentabilité de votre situation de la façon suivante :

• Un portefeuille d’actions génère généralement de 7 % à 10 % par an, selon le type d’actions achetées;
• Un portefeuille d’obligations génère généralement de 3 % à 7 % par an selon, le type d’obligations achetées; 
• Dans le cadre de FNB investis à la fois dans des actions et des obligations, une moyenne pondérée basée sur la composition des actions et des obligations de votre portefeuille de FNB permet d’estimer son taux de rendement annuel attendu.

L’argent disponible dans une MCVD augmente au rythme des remboursements de votre hypothèque. Si vous le souhaitez, vous pouvez retirer graduellement de votre MCVD tous les mois pour investir sur les marchés et générer des rendements. Vous pouvez également maximiser vos gains en collaborant avec un courtier en ligne dont les frais sont minimes.

Cependant, il existe certaines limites: vous ne pouvez pas investir de l’argent issu d’une MCVD dans des comptes enregistrés (un REER ou un CELI, par exemple) car il bénéficient déjà d’un statut fiscal avantageux. Ils sortent ainsi du champ de la manœuvre Smith.

Étape 3: Bénéficier de déductions d’impôts grâce aux intérêts de la MCVD

Dans le cadre de la manœuvre Smith, les paiements d’intérêts sur la MCVD sont fiscalement déductibles en fonction de votre taux marginal d’imposition. S’il est de 40 % et que vous avez 10 000 $ d’intérêts à déduire pour l’année, vous pouvez vous attendre à un remboursement de 4 000 $.

Étape 4: Réinvestir les remboursements d’impôts

Utilisez ce remboursement d’impôt de 4 000 $ pour rembourser votre prêt hypothécaire. Vous pouvez également utiliser d’autres revenus comme les intérêts générés par des obligations ou des dividendes d’actions. Tout ceci permet à la limite de votre MCVD d’augmenter, vous donnant accès à davantage de fonds à investir sur les marchés.

Étape 5: Réitérer la manœuvre!

Les étapes 2 à 4 peuvent devenir une habitude jusqu’à ce que votre prêt hypothécaire soit entièrement remboursé: c’est l’essence de la manœuvre Smith. En combinant une hypothèque et une MCVD dans une hypothèque sur valeur domiciliaire, un propriétaire peut rembourser son hypothèque plus rapidement et se libérer de son endettement immobilier plus tôt.

Les avantages de la manœuvre Smith

Utiliser la manœuvre Smith présente plusieurs avantages, certains sont évidents alors que d’autres le sont moins.

1. Acquérir des actifs d’investissement qui s’apprécient

Au lieu de rembourser directement l’argent à la banque chaque mois, la manœuvre Smith permet au propriétaire d’investir dans des actifs qui prennent de la valeur, tels que des actions, des obligations, des FNB et des fonds communs de placement. C’est particulièrement utile pour ceux qui n’ont généralement pas de trésorerie excédentaire en fin de mois. Le propriétaire peut ainsi profiter des avantages des rendements composés, dont le potentiel est démontré par la calculatrice d’intérêts composés de Hardbacon. Elle vous permet, en effet, de voir comment des dépôts, même petits, peuvent s’accumuler et générer énormément de valeur au fil du temps.

2. Les déductions d’impôts

Comme décrit ci-dessus, payer des intérêts pour une hypothèque conventionnelle contractée lors de l’achat d’une résidence principale ne donne pas droit à beaucoup d’avantages fiscaux au Canada. Grâce à la manœuvre Smith, les intérêts hypothécaires sont convertis en intérêts à payer sur un prêt contracté pour investir dans des placements rémunérateurs. De tels intérêts sont déductibles d’impôt, au Canada. Les déductions d’impôts ainsi reçues peuvent rembourser l’hypothèque plus rapidement tout en augmentant la limite supérieure de votre MCVD. Cet argent peut également servir à d’autres projets, tels que rénover sa maison ou voyager.

3. La manœuvre Smith est légale au Canada

Appliquée correctement, la manœuvre Smith est tout à fait légale. Le gouvernement émet des directives claires sur ce qui peut et ne peut pas être réclamé en vue de bénéficier de déductions fiscales suite à vos déclarations de revenus. La beauté de la manœuvre Smith est qu’elle prend un ensemble d’intérêts non déductibles d’impôt pour le convertir en intérêts déductibles fiscalement. Il est conseillé de conserver tous les justificatifs relatifs aux investissements effectués afin de vous assurer de conserver une trace écrite à soumettre à l’Agence du revenu du Canada (ARC) en cas de vérification.

4. Rembourser son hypothèque plus rapidement

Les propriétaires peuvent rembourser leur hypothèque plus rapidement s’ils utilisent les revenus générés par leurs investissements pour rembourser leur prêt. Cela augmente également la limite disponible sur leur MCVD. C’est un véritable cercle vertueux!

Les risques de la manœuvre Smith

La manœuvre Smith présente des avantages incontestables, mais elle peut ne pas convenir à tous. Une hypothèque conventionnelle implique que le propriétaire rembourse directement l’argent emprunté à la banque. Chaque remboursement vient renforcer la valeur nette de la propriété. Avec la manœuvre Smith, la dynamique est quelque peu différente.

1. Le niveau d’endettement net reste le même

Étant donné que la MCVD est également une forme de dette, le propriétaire ne réduit aucunement son taux d’endettement en ayant recours à la manœuvre Smith : il ne fait que changer la composition de son passif, contractant une MCVD en plus de son hypothèque conventionnelle. Ceux qui cherchent à se libérer de toutes leurs dettes et pas uniquement de leur hypothèque pourraient rester sur leur faim avec la manœuvre Smith.

2. Les risques liés aux investissements

Il existe un élément de risque lié à l’utilisation de la manœuvre Smith dans le but d’investir dans des fonds issus d’une MCVD sur les marchés. En effet, les cours de ces derniers peuvent monter, descendre ou stagner, rendant ainsi la valeur d’un portefeuille sujette à des fluctuations difficiles à prévoir à l’avance. Vous pouvez très bien réaliser des gains substantiels une année, puis perdre de l’argent l’année suivante, d’où l’importance d’être confortable avec de telles fluctuations. Si vous êtes un investisseur peu enclin à la prise de risques, la manœuvre Smith peut ne pas vous convenir. En général, les marchés ont tendance à monter sur le long terme. Ainsi, si vous investissez pour un futur lointain, vous devriez probablement voir la valeur de votre portefeuille croître, à condition que vous ayez investi dans des actifs solides.

3. Les déductions d’impôts

Vous êtes responsable de la gestion de votre situation fiscale personnelle. Bien que la manœuvre Smith puisse offrir des avantages fiscaux clairs, il est important de garder une documentation précise et complète justifiant toutes vos activités : les remboursements de votre MCVD, les transactions d’investissement, les revenus d’investissement, les réinvestissements, etc. En cas d’audit fiscal, l’ARC peut refuser d’accorder une déduction d’impôt à un propriétaire n’étant pas en mesure de présenter les justificatifs. Collaborer avec un comptable spécialisé qui connaît les règles et les procédures à respecter dans le cadre de la manœuvre Smith peut s’avérer pertinent.

Un exemple de manœuvre Smith réalisée avec succès

Si la mécanique de la manœuvre Smith ne vous semble pas tout à fait claire, ne vous inquiétez pas. Nous allons ici illustrer le concept grâce à un exemple concret.

En général, le ratio prêt-valeur maximal autorisé pour une hypothèque et/ou une MCVD au Canada est de 80 %. 

Supposons que vous achetez une maison pour 600 000 $ en contractant une hypothèque de 300 000 $. Vous pouvez donc emprunter jusqu’à 80 % de la valeur totale évaluée de la maison. Dans notre cas, 80 % de 600 000 $ représentent 480 000 $.

Votre MCVD étant limitée par le montant de la valeur nette de votre maison, si votre ratio prêt-valeur s’élève à 480 000 $ et que votre hypothèque est d’actuellement 300 000 $, vous pouvez retirer jusqu’à 180 000 $ de votre MCVD. Considérons que les remboursements mensuels de votre hypothèque s’élèvent à 2 600 $ par mois: 1 500 $ sont alloués au principal et 1 100 $ aux intérêts. Du point de vue de l’investissement, cela signifie que vous générez ainsi 1 500 $ de capacité de limite de votre MCVD en plus, à la fin de chaque mois où vous effectuez un remboursement hypothécaire. Celui-ci s’ajoute à la limite initiale de votre MCVD de 180 000 $.

D’un point de vue fiscal, si vous avez retiré 100 000 $ de votre MCVD au cours d’une même année et que des intérêts de 3,5 % s’appliquent à chaque retrait, vous pouvez bénéficier d’une déduction d’impôts de 3 500 $. Cette somme peut être réinvestie sur les marchés en remboursant votre hypothèque. Tout cela fera augmenter la limite disponible de votre MCVD.