Achat d’une première maison: ce que l’acheteur néophyte doit savoir

L’achat d’une première habitation est une des étapes les plus importantes d’une vie.

Voici ce que vous devez savoir avant de devenir un heureux propriétaire.

L’importance du budget 

Avant de se lancer dans la recherche d’une habitation, chaque acheteur potentiel devrait déterminer s’il a les moyens de ses ambitions. La conseillère Maud Salomon propose donc à ses clients de se livrer à un petit exercice afin de mieux comprendre l’impact que l’achat d’une propriété aura sur leur budget. Pour ce faire, la conseillère en sécurité financière les invite à définir le type de maison qu’ils convoitent, ainsi que le montant qu’ils sont prêts à investir.

«L’écart entre ce qu’ils paient actuellement en loyer et ce qu’ils paieraient en tant que propriétaires est ensuite déposé dans un CELI», explique-t-elle.

Si après six mois leur qualité de vie n’a pas été affectée outre mesure, Maud Salomon les invite à passer à l’étape suivante.

«Cette simulation est plutôt bien accueillie, rapporte-t-elle. Le capital mis dans le CELI peut ensuite servir au déménagement ou à la décoration de leur nouveau chez-soi!»

Évaluer sa capacité d’emprunt

Cet exercice permet également aux nouveaux acheteurs de déterminer leur capacité d’emprunt.

«En général, les gens commencent à magasiner les maisons avant de faire une pré-évaluation», reconnaît Maud Salomon.

Une erreur, pour Éric Lebel. «Il faut se poser la question suivante : si je m’endette pour 25 ans, pourrai-je assurer les paiements exigés?» interroge le conseiller en redressement financier chez Raymond Chabot Grant Thornton.

Des outils existent pour aider les futurs propriétaires à déterminer combien ils sont prêts à assumer, dont les ratios d’endettement, utilisés principalement par les banques. Maud Salomon estime toutefois que d’autres paramètres sont à prendre en compte, dont la capacité réelle à payer une hypothèque et le mode de vie.

«Les institutions financières sont souvent plus ambitieuses, a remarqué la conseillère en sécurité financière au fil des années. Comme la banque accorde plus aux clients que ce qu’ils étaient initialement prêts à débourser, ceux-ci repartent magasiner avec une inhibition en moins.»

Ne pas faire l’impasse sur la préautorisation

Obtenir un prêt préautorisé peut aussi être judicieux. «Ce n’est pas parce qu’on me dit que je peux emprunter 450 000 $ que c’est une bonne idée», continue Maud Salomon, qui pense que cette étape est d’autant plus pertinente avec les nouvelles règles hypothécaires mises en place. «Ces règles permettront de vérifier si les clients sont admissibles», ajoute-t-elle.

Cela aidera aussi le client à avoir l’heure juste sur sa situation, notamment en ce qui a trait à sa cote et à son historique de crédit, ou encore à sa stabilité financière.

Dresser la liste des frais connexes à l’achat d’une propriété

Les futurs acheteurs doivent s’attendre à de nombreux coûts : frais d’inspection, acte notarié, ajustement des taxes scolaires et municipales, frais de condo, droits de mutation, assurances, déménagement, rénovations…

Sans compter la mise de fonds, à laquelle s’ajoute, si elle est inférieure à 20 % du montant de la propriété, la souscription d’une assurance hypothécaire.

«Si économiser sur la prime d’assurance et les intérêts qui y sont rattachés peut sembler alléchant, garder des liquidités est tout aussi important», rappelle Philippe Béland, courtier hypothécaire chez Planiprêt.

Se renseigner sur les programmes d’aide

Certains programmes pourraient donner un coup de pouce financier aux nouveaux acheteurs.

Régime d’accession à la propriété (RAP): Permet de retirer jusqu’à 25 000 $ de son REER pour l’achat d’une première habitation, et ce, sans payer d’impôt. Attention cependant à respecter les règles de remboursement.

Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPF): Offert par le gouvernement fédéral pour l’achat d’un premier logement. Le montant pour une habitation admissible est de 5 000 $.

Programme Novoclimat: Les propriétaires d’une maison certifiée Novoclimat 2.0 pourraient recevoir une aide financière allant jusqu’à 4 000 $ de la part du ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles, en plus d’une remise sur la prime d’assurance de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Maison écolo: Les acheteurs d’une unité éconergétique bénéficieront d’un remboursement de la prime d’assurance prêt hypothécaire. Ce programme est administré par la SCHL.

Programmes gérés par les municipalités: Plusieurs villes offrent des programmes d’accès à la propriété (crédit d’achat, crédit de taxes foncières, remise sur les droits de mutation immobilière, prêt sans intérêt, etc.).