Le boom immobilier à Montréal exclut les logements sociaux et abordables

Le marché locatif est l’objet d’un véritable boom immobilier dans le Grand Montréal, mais celui-ci exclut les logements sociaux et abordables, constate un rapport.

«On constate un boom de la construction de logements locatifs dans tous les secteurs du Grand Montréal […] On n’avait pas vu ça depuis les années 1990», souligne à Métro le conseiller en recherche à la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), Philippe Rivet. 

Quelque 8800 unités de logements locatifs ont été mises en chantier dans l’ensemble de la région métropolitaine annuellement entre 2016 et 2018, soit plus du double que la moyenne observée sur une base annuelle entre 2001 et 2015, indique une récente une analyse de la CMM.

Alors que de plus en plus de condos et de copropriétés sont construites, le nombre de mises en chantier de logements sociaux ou abordables suit le chemin inverse alors que quelque 700 logements subventionnés ont été construits annuellement entre 2016 et 2018, contre une moyenne annuelle de 1280 entre 2004 et 2015.

«Il y a très peu de logements sociaux qui sont construits», reconnait le directeur du service économique à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), Paul Cardinal. 

Une situation qui, selon ce dernier, est attribuable au fait que les subventions offertes par Québec pour inciter à la construction de ce type de logements n’ont pas été majorées dans les dernières années pour tenir compte des hausses des coûts de construction et d’achat de terrains pour les promoteurs. 

«Les programmes du gouvernement du Québec qui permettent de réaliser des coopératives [d’habitation] ont été sous-financés dans les dernières années. Donc, ça se répercute dans les chiffres présentés aujourd’hui.» -Philippe Rivet, conseiller en recherche à la CMM

Dans son premier budget, le gouvernement Legault a prévu des sommes supplémentaires pour la construction de logements sociaux par le biais de son programme AccèsLogis, mais celles-ci permettront à peine de remplir les objectifs n’ayant pas été atteints sous le précédent gouvernement, déplore la porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), Véronique Laflamme.

«Les coûts des terrains explosent alors que le programme n’est pas réajusté pour permettre la réalisation des logements sociaux prévus au budget», critique-t-elle. 

Nouveau règlement
Le règlement pour une métropole mixte de la Ville de Montréal, qui obligera dès 2021 l’ensemble des projets immobiliers de plus de cinq unités à inclure un minimum de 20% de logements sociaux ainsi qu’un certain seuil de logements abordables et familiaux, pourrait toutefois changer la donne.

«C’est une belle avancée et on espère que ça va avoir des retombées positives», affirme le porte-parole de l’Office municipal d’habitation de Montréal, Mathieu Vachon, qui note qu’il y a de «moins en moins d’espaces disponibles» pour la construction de logements sociaux dans la métropole alors que quelque 23 000 personnes sont actuellement sur une liste d’attente à l’OMHM. 

«Il y a beaucoup de promoteurs privés qui vont choisir de payer la contribution financière à la place», prévient toutefois M. Cardinal au sujet de la porte de sortie prévue à ce règlement. Les impacts de cette nouvelle stratégie d’inclusion dépendront donc à son avis de la capacité de Montréal de concrétiser des projets de logements sociaux avec les fonds qu’elle tirera de l’application de celle-ci. 

Le rapport de la CMM souligne par ailleurs que le quart des ménages locataires du Grand Montréal sont à faible revenu et que nombre d’entre eux dépensent plus de 30% de leurs revenus pour se loger.

«Il y a beaucoup de ménages qui paient plus de 50% de leurs revenus pour se loger, avance pour sa part le porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec, Maxime Roy-Allard. À cause de ça, ils doivent couper dans leurs besoins de base, comme la nourriture et les médicaments.»

Rareté
Malgré ce boom immobilier, seulement 1,8% des logements locatifs n’étaient libres l’an dernier dans le Grand Montréal, un pourcentage qui chute sous la barre du 1% dans certains quartiers centraux montréalais, note le rapport.

«On reçoit beaucoup d’appels de locataires qui s’arrachent les cheveux parce qu’ils ne réussissent pas à trouver des logements pour répondre à leurs besoins», confie M. Roy-Allard. . 

Cette rareté de logements à louer disponibles, qui est notamment attribuable à une situation économique favorable, affecte particulièrement les familles alors que seulement 20% des logements de la région comptent au moins trois chambres.

«Les taux d’inoccupation sont encore plus bas pour ce type de logements. Ils deviennent très rares, et ça, c’est partout dans la région», constate Philippe Rivet.