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Marché de l’habitation: Montréal toujours en surchauffe, selon un rapport

Marché de l’habitation: Montréal toujours en surchauffe, selon un rapport
Photo: Graham Hughes/La Presse canadienne

Le parc immobilier montréalais montre toujours des signes de surchauffe, observe un rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) paru jeudi. Parallèlement, le marché national s’améliore mais demeure plutôt vulnérable.

Globalement, le marché canadien continue à mieux se porter, constate le rapport trimestriel d’Évaluation du marché de l’habitation (EMH). Après avoir fait preuve d’un «degré de vulnérabilité élevé» durant dix trimestres, le pays a maintenu une évaluation «modérée» aux deux derniers trimestres.

Dans la métropole québécoise, le degré de surchauffe demeure «modéré» en raison du «resserrement important de l’écart entre l’offre et la demande». Ce niveau se calcule en comparant les ventes et les nouvelles inscriptions de propriétés sur le territoire. Il ne peut pas être expérimenté plus fortement selon l’EMH qu’avec un degré modéré.

Le ratio ventes-nouvelles inscriptions (%) dans la région métropolitaine de recensement de Montréal

Dans l’ensemble, cependant, Montréal respire, estime le rapport. Son marché obtient l’étampe de «vulnérabilité globale faible».

«Les prix des habitations sont restés en phase avec les facteurs économiques et démographiques fondamentaux, comme le revenu personnel disponible et la population des jeunes adultes», avance-t-on.

Le directeur de l’analyse du marché à l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), Charles Brant, fait remarquer que ces données sont basées sur le premier trimestre de 2019. On peut observer une tendance «accrue» au deuxième, selon lui.

«Il y a eu une baisse des inscriptions en vigueur et, parallèlement, des hausses de vente assez importantes [au deuxième trimestre]», explique-t-il.

M. Brant ne s’attend pas à une baisse de la surchauffe dans l’immédiat. «Ça ne se fera pas en quelques mois, c’est une question de semestres. Je ne vois pas un refroidissement du marché à court terme», affirme-t-il.

Pénurie double

Selon les dernières données de la SCHL, moins de 2% des logements montréalais étaient inoccupés en 2018. La pénurie actuelle dans le parc locatif de la métropole, peut d’ailleurs être expliquée par la situation globale dans le marché de l’immobilier, selon l’analyste de marché Francis Cortellino.

«Depuis 2000, plus on avançait dans le temps, plus les jeunes accédaient rapidement à la propriété, soutient l’expert de la SCHL. En 2016, la tendance a cassé. Les jeunes d’aujourd’hui, pour la première fois depuis 15-20 ans, sont plus locataires.»

«Les enjeux d’abordabilité ont probablement eu un impact là-dessus. Ça augmente la demande locative sur le marché.» – Francis Cortellino, spécialiste en analyse des marchés à la SCHL

Mieux en périphérie?

Sur l’Île de Montréal, les secteurs du Sud-Ouest, de Rosemont, de Villeray, de Notre-Dame-de-Grâce/Montréal-Ouest et de Mercier-Hochelaga-Maisonneuve s’avèrent particulièrement avantageux pour les vendeurs, selon le nouveau rapport de la SCHL. Pour les maisons unifamiliales, on y compte «moins de quatre vendeurs pour chaque acheteur».

Charles Brant observe que les options plus attirantes pour les acheteurs se trouvent toutefois en périphérie.

«De nouvelles infrastructures comme le [Réseau express métropolitain] justifient que les gens puissent envisager la périphérie. Le coût de transport pourrait être moins élevé que la voiture», analyse-t-il.

Des villes dans le rouge

Dans le reste du pays, ce sont Toronto, Hamilton et Victoria qui trainent la patte. Toutes trois obtiennent des cotes globales élevées.

Seule Vancouver a vu son degré d’évaluation général changer depuis le dernier trimestre. Après avoir baigné dans le «rouge» (degré de vulnérabilité élevé) au mois de mai, la ville de Colombie-Britannique obtient maintenant une évaluation «jaune» (degré modéré).

«Ce sont des marchés qui ont surchauffé et ont été la proie de spéculation, mentionne Charles Brant, faisant allusion à Toronto et Vancouver. Ils se sont revirés de bord tout aussi vite. Ce n’est pas ce qu’on observe à Montréal.»

Québec, elle, est très peu vulnérable, selon la SCHL. Elle obtient un indice général faible.