Le copropriétaire délinquant

Certains copropriétaires refusent de suivre les règles du jeu et contreviennent de manière délictuelle à la déclaration de copropriété. Par leur comportement déviant, ils peuvent, comme le dit l’article 1080 du Code civil, causer un préjudice sérieux et irréparable soit au syndicat, soit à un autre copropriétaire.

Les mots ont encore un sens. Un «préjudice sérieux et irréparable» ne décrit pas un dommage occasionnel ou fortuit. L’article 1080 s’intéresse à des cas si sévères que le tribunal doit rappeler ses obligations au délinquant et, s’il y a lieu, l’obliger à réparer les torts qu’il a commis. Dans les cas de résistance extrêmes et de gravité absolue, le tribunal peut même ordonner la vente de l’appartement du copropriétaire délinquant.

Preuves recherchées
Évidemment, le préjudice sérieux et irréparable exige une preuve cohérente et convaincante, comme le soulignent M. Trudel et A. Benoît dans leur Manuel de gestion d’un syndicat de copropriété divise au Québec.

«La preuve devra révéler la séquence des efforts raisonnables faits par les administrateurs pour inciter le copropriétaire fautif à respecter les dispositions de la déclaration de copropriété : copies de lettres au copropriétaire délinquant, copies de comptes rendus de rencontres avec le copropriétaire, déclarations assermentées de témoins, documents attestant la chronologie du déroulement des événements et des tentatives auprès du copropriétaire, photos, croquis, plans, etc., et, si la situation s’y prête, preuve de tentatives d’accommodement qui respectent les dispositions de la déclaration.»

On peut le voir, le préjudice sérieux et irréparable est complexe, et sa preuve demande méthode et rigueur. C’est peut-être ce qui explique qu’à ce jour, personne n’a été forcé de vendre son condo depuis l’entrée en vigueur, en 1994, du nouveau Code civil.