Logements: le marché de la revente à Montréal est encore plus «chaud» qu’il n’y parait

Le marché de la revente de logements, surtout des condos, est encore plus «chaud» que le laissent croire les données officielles à Montréal, constate la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Une situation qui pourrait se répercuter sur la valeur des unités et les délais de vente. 

Généralement, le marché de la revente est analysé en fonction des données de l’entreprise Centris. Celle-ci regroupe sur sa plateforme la majorité des propriétés existantes en vente à Montréal. Selon une récente analyse du marché immobilier montréalais, le prix de vente moyen des condos a augmenté de 7% en un an dans la métropole. Pour les maisons unifamiliales, cette hausse est d’un peu plus de 4%.

Or, des promoteurs utilisent aussi la plateforme de Centris pour vendre des logements neufs situés dans de grands immeubles de la métropole, ce qui peut biaiser les données sur le marché de la revente. Afin d’avoir un meilleur aperçu de ce dernier, la SCHL a donc réalisé une analyse des données du marché de la revente qui exclut les unités neuves.

«Il en ressort que l’exclusion des logements neufs fait généralement augmenter le ratio entre les ventes et les nouvelles inscriptions, ce qui signifie que le marché de la revente est plus tendu que ce que les données laissent entendre», constate un rapport de la SCHL rendu public mardi matin. 

C’est particulièrement dans la revente de condos que la distorsion se fait sentir. Cette situation est attribuable au fait que la majorité des unités neuves offertes sur Centris sont des copropriétés situées entre autres dans de grands immeubles du centre-ville.

«On réalise que les vendeurs ont un pouvoir de négociation encore plus grand que ce qu’on croyait.» -Francis Cortellino, analyste à la SCHL

Délais de vente plus courts

M. Cortellino estime également que le délai de vente des condos à Montréal est probablement plus bas que ce que laissent croire les données disponibles. Actuellement, un condo se vendrait en 82 jours à Montréal, soit 18 jours de moins que l’an dernier, selon les données généralement utilisées.

«On a une hypothèse très valide qui fait en sorte que si on excluait les unités neuves, peut-être que les délais de vente seraient plus courts et les hausses des prix encore plus importantes qu’on croyait», soulève l’expert. 

À Montréal, le nombre de propriétaires qui décident de revendre leur logement est par ailleurs à la baisse depuis quelques années. Cela contribue à créer une surchauffe de ce marché, alors que 90% des condos mis en vente sur Centris trouvent preneur, selon des données de la SCHL.

«Il y a peut-être des gens qui sont réticents à vendre étant donné qu’il n’y a pas beaucoup de logements disponibles et que les prix augmentent», analyse M. Cortellino. 

Airbnb: un rôle négligeable?

Les plateformes de location à court terme de type Airbnb sont souvent montrées du doigt pour justifier la hausse des prix des loyers et de la valeur des propriétés. Or, une récente étude d’Oxford Economics vient plutôt à la conclusion que celles-ci ont un impact «minime».

«Ce que nous avons constaté, c’est que la crise d’abordabilité est en cours depuis des décennies, donc bien avant que les nouvelles plateformes de type Airbnb arrivent», souligne à Métro l’économiste et co-auteure de ce rapport, Alice Gambarin.

L’étude a analysé les différents facteurs qui expliquent ces hausses de prix sur le marché de l’immobilier américain. Ceux-ci comprennent principalement l’augmentation des revenus, la situation économique favorable et le manque de logements disponibles.

Ainsi, l’économiste Hamilton Galloway propose que la taxe sur l’hébergement collectée auprès des résidences de tourisme servent à financer la construction de logements sociaux et abordables afin de répondre aux besoins du marché immobilier.

Actuellement, les revenus tirés de cette taxe sont remis à des associations touristiques régionales afin de «soutenir les activités de promotion à l’intérieur du Québec et le développement de l’offre touristique», a indiqué par courriel le ministère du Tourisme du Québec.

Dès le premier mai 2020, le gouvernement Legault imposera plusieurs nouvelles mesures pour encadrer les résidences de tourisme. Un propriétaire désirant louer à court terme sa résidence principale devra notamment obtenir un numéro d’enregistrement en plus de payer une taxe sur l’hébergement touristique équivalent à 3,5% du prix d’une nuitée.