Logement: après une année record, un ralentissement de la construction est à prévoir

Le Québec a fracassé un record de construction l’an dernier dans le domaine du logement locatif, notamment grâce à Montréal. Le nombre de mises en chantier pourrait toutefois ralentir cette année, bien que les besoins des locataires demeurent criants.

Les promoteurs immobiliers ont entamé la construction d’environ 24 000 unités dans la province l’an dernier, un record depuis 1987 pour le logement locatif. De ce nombre, 13 000 sont situés dans le Grand Montréal, selon des données de l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ) publiées lundi.

Les logements locatifs ont représenté 52% des 25 112 mises en chantier l’an dernier sur le marché résidentiel de la région métropolitaine. De ce nombre, on compte environ 2000 nouveaux appartements en résidences pour aînés.

Malgré ces mises en chantier, la demande continue d’être plus forte que l’offre sur le marché locatif. Le taux d’inoccupation des appartements locatifs pourrait d’ailleurs avoir chuté aussi bas que 1,4% à Montréal, selon des prévisions de la SCHL émises l’automne dernier. Selon Paul Cardinal, directeur du service économique de l’APCHQ, les prix élevés demandés pour les condos et autres propriétés expliqueraient en partie cette situation.

«L’abordabilité, qui s’est dégradée dans les dernières années sur le marché de l’immobilier, peut faire en sorte que certains ménages vont avoir tendance à rester plus longtemps sur le marché locatif», analyse-t-il.

Une pression aussi forte sur les logements locatifs n’augure rien de bon, selon le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU).

«On s’attend à ce que la période des déménagements soit aussi difficile que l’année passée», soulève la porte-parole du FRAPRU, Véronique Laflamme. 

«Les logements locatifs neufs qui sont construits ne sont généralement pas d’une taille suffisante et sont trop dispendieux.» -Véronique Laflamme, porte-parole du FRAPRU

Ralentissement à prévoir

Le secteur résidentiel montréalais, qui est responsable de plus de la moitié des mises en chantier l’an dernier, pourrait d’ailleurs connaître un ralentissement en 2020. Déjà, en novembre dernier, la région a accusé une baisse de 27% de la construction d’unités de logement par rapport au même mois l’année précédente, malgré le record.

Ce pourcentage grimpe à 47% pour décembre, d’après de récentes données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Ainsi, 1551 logements ont été mis en construction dans la région métropolitaine en décembre 2019, contre 2906 en décembre 2018.

«Le potentiel de croissance est plus limité [en 2020], mais ça devrait rester dans des volumes assez importants pour la région de Montréal», évoque l’analyste Francis Cortellino, de la SCHL.

Manque de terrains

Le dernier rôle d’évaluation foncière, qui entre en vigueur ce mois-ci, fait état d’une hausse moyenne de la valeur des propriétés de 13,7% dans l’agglomération de Montréal. Les terrains libres sont par ailleurs de plus en plus rares dans la métropole.

«Une des discussions que j’ai avec les promoteurs, c’est que les terrains sont rares et sont coûteux», souligne M. Cortellino. Cette situation expliquerait en partie pourquoi de nombreux Montréalais, notamment des familles avec de jeunes enfants, quittent Montréal pour aller s’établir en banlieue, où le coût des logements est inférieur. 

Le règlement pour une métropole mixte de la Ville, qui prévoit de rehausser les seuils minimaux de logements sociaux, familiaux et abordables dans les projets immobiliers dès 2021, pourrait aussi affecter le marché résidentiel de Montréal. Un récent rapport de la firme JLR Solutions foncières affirme d’ailleurs que celui-ci pourrait «faire diminuer le nombre de chantiers vu les coûts supplémentaires» pour les promoteurs. 

«Il n’y a pas de critères établis à savoir qui aura le droit de louer ou d’acheter une unité abordable dans le nouveau règlement. Il y a donc forcément des gens qui vont acheter des logements dans la catégorie abordable pour les revendre ensuite plus cher en fonction des prix du marché», soulève pour sa part Paul Cardinal, de l’APCHQ. Selon lui, ce règlement pourrait ainsi contribuer à la spéculation immobilière. 

De nombreux groupes communautaires, pour leur part, ont réclamé en consultation publique que ce règlement soit bonifié. Certains demandent notamment que le seuil de logements sociaux prévu dans celui-ci passe de 20 à 40%.

«On espère que le règlement [pour une métropole mixte] va être bonifié et qu’enfin, les promoteurs vont être encadrés», a réagi Véronique Laflamme.