Construire plus de logements ne réglera pas la crise, soutient l’IRIS

«La construction de logements neufs est insuffisante pour remédier à la crise qui frappe aujourd’hui deux villes sur trois au Québec», conclut un rapport de l’Institut de recherche et d’informations socioéconomiques (IRIS) publié ce jeudi.

Dans son budget 2023-2024, le gouvernemental provincial a prévu injecter plus de 1 G$ dans la construction de logements au Québec. Une part de ce montant, 650 M$, visait à accélérer la construction de 5 250 logements sociaux. Or, malgré les sommes massives injectées en habitations, plus de 675 appartements en location financés à partir du programme AccèsLogis attendent patiemment depuis cinq ans la première pelletée de terre, a constaté Le Devoir. La plupart de ces projets sont à Montréal, précise le journal.

Pourtant, l’IRIS fait remarquer dans son rapport que «le nombre de mises en chantier de logements locatifs a presque doublé (+102,3 %) entre 2016 et 2020. En contrepartie, seulement 5% du parc locatif est constitué de logements sociaux et communautaires au Québec.»

De la construction de logements, il y en a donc bien eu ces dernières années, «mais pas pour tout le monde et pas dans toutes les régions», déplore le co-auteur de l’étude de l’IRIS Guillaume Hébert. Et à moins d’un contrôle des loyers, de la protection du parc locatif existant et de la mise hors marché d’un nombre significatif d’habitations, l’accès au logement continuera de se dégrader.

Freiner les hausses abusives de loyer par un registre des loyers

Le 28 juin, les mairesses et maires du Québec ont signé une lettre ouverte faisant la demande au gouvernement provincial de mettre en place un registre des loyers public, obligatoire et universel afin de freiner les hausses abusives de loyers. Une avenue que le gouvernement Legault n’empruntera pas.

La ministre responsable de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, a précédemment manifesté certaines inquiétudes à propos de cette initiative, notamment quant au coût pour administrer ledit registre et au risque d’accroître les rénovictions en rendant plus accessible la spéculation immobilière.

À l’inverse, le chercheur Guillaume Hébert perçoit le registre comme un outil «facile à implanter qui améliorait l’accès à l’information sur le marché locatif». Ces renseignements seraient d’autant plus utiles pour appliquer «des mesures fiscales visant à limiter la détention spéculative d’immeubles.» Près de 12 % de l’ensemble des unités locatives sur l’île de Montréal sont détenues par des conglomérats financiers, qui traitent le logement locatif comme des produits financiers destinés à générer un haut retour aux investisseurs.

Une crise du logement accélérée par le projet de loi 31

L’absence de registre de baux conjuguée au retrait de la possibilité de céder son bail enlèverait toute protection au locataire contre une hausse de loyer.

L’augmentation du coût des loyers est quatre fois plus élevée lorsqu’il y a signature d’un nouveau bail (13,2 %) que lorsqu’il est reconduit par les occupants (3,6 %).

L’IRIS

D’après M. Hébert, le projet de loi 31 paraît «irresponsable» dans un contexte où le rapport de force actuel entre le propriétaire et le locataire est inégal.

En 2020, le quart des locataires au Québec consacrait d’ailleurs 30 % ou plus de leur revenu à leurs frais de logement, notamment le loyer, l’électricité, l’eau chaude, les frais hypothécaires et l’impôt foncier. Pour les propriétaires, cette proportion était plutôt estimée à 10 %, remarque l’IRIS. Enfin, près d’un locataire sur 10 réservait 50 % ou plus de leur revenu à ces frais, comparativement à un propriétaire sur 30.

Ralentir l’érosion du parc de logements locatifs

La réduction de l’abordabilité est aussi induite par diverses tactiques mercantiles. Le rapport de l’IRIS cite en exemple la reprise de logement par les propriétaires afin de hausser les loyers au-delà des seuils établis par le Tribunal administratif du logement ou encore leur conversion en copropriété.

À ce propos, l’IRIS indique que l’adoption d’un «moratoire sur les reprises de logements pour cause d’agrandissement, de division, de démolition ou de changement de vocation serait souhaitable, particulièrement en période de faible taux d’inoccupation».

En effet, le Québec se retrouve en dessous du point d’équilibre établie à 3 % pour une cinquième année consécutive. À Montréal, cette proportion était établie en 2 % en date du 1er janvier 2022.

Une autre activité qui restreint l’offre en logement dans la province concerne l’hébergement à court terme de type Airbnb. Le rapport d’IRIS cite une étude de mars 2023 du Regroupement des comités logement et associations de locataire du Québec (RCLALQ) qui montre qu’en «février 2023, soit en dehors de la saison touristique, 29 482 offres de chambres ou de logements entiers » étaient à louer sur le site Airbnb dans la province. L’analyse de ces annonces permettait d’en conclure que 79 % d’entre elles n’affichaient pas la certification exigée par la loi pour l’hébergement à court terme.

Face à ces données, l’IRIS recommande de prendre exemple sur la ville de Barcelone, en Espagne, et d’interdire carrément les plateformes de type Airbnb. Bien que le secteur de l’hébergement à court terme soit techniquement encadré, la législation est «facilement» contournable, estime l’institut de recherche.