2026, l’année où tu pourras enfin déménager?

Est-ce que 2026 sera l’année où tu pourras enfin cr***er ton camp de ton appart de m*rde pour une unité avec une chambre de plus, ou dans un meilleur quartier? Ou même pour acheter une maison? Ou simplement pour changer le mal de place avec un proprio un peu moins face-à-claque? Peut-être. Même si on n’a pas encore trop senti l’effet, certains indicateurs bougent dans la bonne direction.

Commençons par un constat: nous sommes nombreux, très nombreux, à vouloir déménager.

Dans le Grand Montréal, le taux de roulement normal – lire «pré-pandémique» – variait entre 15% et 18% de 2017 à 2019. Ça veut dire quoi? Que bon an, mal an, environ un locataire sur sept quittait son appartement. Soit pour louer ailleurs, soit pour acheter.

C’était déjà faible, on a vu des taux supérieurs à 30% au niveau national. Mais depuis la pandémie? Environ 10%, plus ou moins un point et demi d’une année à l’autre.

C’est pas parce que c’est la joie dans notre cour. Nenon. Il y a ben du monde qui veulent s’en aller. C’est juste qu’ils ne peuvent pas parce que c’est trop cher.

Les loyers ont augmenté ou baissé en 2025?

Si vous avez porté attention aux nouvelles sur le logement la semaine dernière, vous avez probablement vu deux titres contradictoires. Lundi, Rentals.ca affirmait que les loyers demandés pour un nouveau bail avaient baissé de 3,6% à Montréal en 2025; jeudi, la SCHL disait au contraire qu’ils avaient augmenté d’environ 17%.

Qui dit vrai? Les deux.

Les rapports mensuels de Rentals.ca donnent un indice des prix demandés dans les annonces en ligne de cette plateforme. La SCHL, elle, fait ses calculs à partir des baux effectivement signés et en vigueur au mois d’octobre. Donc même pour les unités ayant vu un roulement de locataire, les chiffres de la SCHL sont en retard sur le marché actuel: l’augmentation de 17% dans cette catégorie laisse quand même la moyenne de l’agence fédérale loin derrière celle de Rentals.ca.

Sans parler du fait que les appartements moins chers partent tout de suite. Donc les chiffres de la SCHL comprennent fort probablement plein de logements à 1200$ qui ont été loués en un clin d’œil. Ce qui est affiché sur Rentals.ca au mois de décembre, ça comprend un nombre plus grand d’appartements à 2000$ et plus qui n’ont tout simplement pas encore trouvé preneur.

Pour un aperçu du marché tel qu’il existe pour les gens qui cherchent activement un appartement, mieux vaut se fier à Rentals.ca.

Diminution à prévoir en 2026

Ce qui est bien dans les portraits dressés par les deux organismes, c’est que tous deux prévoient que la pression sur les loyers va diminuer en 2026.

Jusqu’à présent, même si le nombre d’unités de logements livrés ou en chantier a augmenté, ce n’est pas suffisant pour faire diminuer les prix. Pas à Montréal en tout cas.

Au contraire, le nombre de logements vacants a augmenté, mais c’est surtout dans la tranche supérieure. Les deux tranches de loyer les plus basses – donc les logements abordables – ont des taux d’inoccupation de seulement 0,7% et 1,2% pour un appartement à deux chambres. Pour les appartements aux loyers les plus chers, c’est 5,6%.

L’ensemble du marché devrait être à 5% pour que les prix redescendent à des niveaux décents.

Mais ce qui est intéressant, c’est que le nombre de logements disponibles augmente dans toutes les tranches de loyer. Pour un logement abordable, 1,2% de taux d’inoccupation c’est faible, mais c’est déjà mieux que les 0,1% enregistrés l’an dernier.

Et le nombre de mises en chantier ne fait qu’augmenter, ce qui participera à augmenter le nombre de logements disponibles.

C’est un peu le concept du trickle-down economics, mais dans un contexte qui marche (contrairement à la taxation). Oui, il manque de logements sociaux au Québec. Oui, on a trop construit de condos de luxe. Mais l’augmentation de l’offre finit par faire baisser la pression sur le marché, peu importe d’où vient cette offre.

Ajoutons à ça le fait que les règles pour fixer les loyers ont changé. Les hausses à 6%, 7% et plus devraient être moins nombreuses cette année.

Tout ça fait dire à la SCHL que le prix moyen du loyer devrait diminuer à Montréal l’an prochain. La métropole du Québec suivrait ainsi la majorité des autres grandes villes canadiennes, où la baisse est déjà entamée.

Les bons élèves

Pendant ce temps, on a tous compris qu’on devait revoir nos dépenses si on voulait un jour dire «chow, bye!» au proprio et nous-même s’acheter une maison ou un condo. Notre niveau d’épargne a augmenté, si bien qu’on a en moyenne deux fois plus de sous mis de côté que le reste du Canada (en proportion de nos revenus).

On a aussi un taux de chômage plus bas et les hypothèques sont moins élevées. Et on a même commencé à voir une baisse des prix des maisons à Montréal.

Philippe Lecoq, président de Proprio Direct, estime que les ventes immobilières devraient continuer à augmenter au Québec en 2026.

«Tous les indicateurs pointent vers un marché immobilier soutenu», dit-il. «On est encore dans un marché de vendeurs, mais on tend vers un marché en équilibre.»

Tout ça pour dire qu’il y aura ben du monde qui vont vider le CELIAPP qu’ils alimentent depuis deux ans et demie. Ça va libérer des apparts.

Déménage, déménage pas?

Évidemment, ton choix de déménager va dépendre de ta situation particulière. Le fait que les loyers stagnent ne signifie pas que tu ne vas pas manger une claque en cherchant quelque chose qui fit dans ton budget.

Après tout, si ça fait 30 ans que t’es à la même place et tu paies encore 800$ par mois, il y a très peu de chances que tu trouves quelque chose qui convient au même prix. Même si tu paies une somme plus près de la moyenne, disons 1300$ pour un deux-chambres, tu vas payer au bas mot 300$ à 400$ de plus pour la même chose.

Mais peut-être qu’au fur et à mesure que l’année 2026 avance, le portrait se précisera. À lui seul, le projet Bridge-Bonaventure devrait ajouter 13 500 unités au marché. Québec prévoit aussi la construction de 9000 logements abordables à travers la province. Au fédéral, c’est 1055 unités prévues à Longueuil.

Tout ça pour dire qu’il ne faut pas s’attendre à une aubaine. Mais si tu as un peu de marge de manoeuvre, pour la première fois en trois ans tu auras du choix.