L’hippodrome, le logement abordable et la rentabilité

C’est tu possible d’avoir autant de logement abordable sur le site de l’ancien hippodrome et quand même avoir des projets rentables? Récemment, je dévoilais qu’un projet de logements 100% sociaux et abordables a dû être abandonné, faute de financement approprié. Et maintenant la mairesse ouvre la porte à réduire le seuil de logements hors-marché.

L’objectif de la Ville de Montréal, en ce moment, c’est d’avoir au moins 50% de logements hors-marché dans le secteur Namur-hippodrome, soit le site de l’ancienne piste de course et quelques lots adjacents. C’est-à-dire qu’au moins la moitié des unités construites seront louées à un prix inférieur à la moyenne du marché (logements abordables) ou subventionnées par le gouvernement (logements sociaux).

À cet effet, l’ancienne administration avait lancé deux appels à projets. Un pour du développement privé, qui n’a reçu aucun soumissionnaire parce que les risques étaient trop élevés. Et un autre réservé aux OBNL en habitation, remporté par Espace La Traversée en 2023.

Espace La Traversée devait remplir certaines conditions et boucler son financement avant le 31 mai 2026 pour officialiser l’acquisition du terrain. Ça n’a pas été possible: trop de coûts, trop de risques.

Les autres projets coûteront plus cher

La Ville avait pourtant fait ce qu’elle pouvait pour réduire les coûts. Le lot réservé pour le projet d’Espace La Traversée est un des seuls qui a déjà des infrastructures publiques (eau, électricité, etc.). Et la Ville n’allait pas vendre le terrain, elle allait le céder gratuitement.

Je sais pas si c’est clair à quel point la cession de terrain est un bonbon… C’est pas juste une question de réduire les coûts. La Ville est contractuellement obligée de faire des profits avec la vente de terrains sur ce site-là. Ça fait partie des conditions imposées par le gouvernement du Québec lorsqu’il lui a cédé l’hippodrome: la Ville et le gouvernement doivent se partager les profits de vente.

Les prochains projets ne pourront pas être simplement cédés. Éventuellement, la province va vouloir voir la couleur de cet argent-là. Déjà que la Ville est en retard…

Les prochains projets seront aussi sur des terrains qui n’ont pas d’infrastructures. L’ajout de ces infrastructures coûtera plus d’un milliard de dollars. La Ville a déjà établi un fonds de 320 M$, avec l’aide du fédéral. Une partie des dernières ententes totalisant 10 G$ entre Québec et Ottawa pourrait aussi être utilisée à cet effet, mais rien n’a encore été confirmé.

Est-ce que les développeurs devront payer une partie des infrastructures? Personne n’a avancé cette option, à ma connaissance, mais je n’ai pas non plus entendu quoi que ce soit qui l’exclurait du monde du possible. Dans tous les cas, les développeurs devront attendre après la Ville, allongeant les délais… et donc les coûts.

Les coûts trop élevés

Unsal Ozdilek, économiste spécialisé en immobilier et professeur à l’UQAM, n’est pas surpris de ce qui s’est passé à l’hippodrome.

«Le terrain gratuit aide, mais il ne règle pas tout», dit-il. «Il reste les coûts de construction, de financement, les délais et les risques du projet. Dans un projet 100% hors marché, les loyers sont limités; sans revenus au prix du marché ou aide publique suffisante, le montage financier peut devenir impossible à boucler.»

Les coûts de construction sont astronomiques en ce moment. Et l’hippodrome est un cas particulièrement difficile.

«Ce n’est pas seulement le coût des matériaux ou les normes: c’est l’accumulation des coûts de construction, financement, délais, main-d’œuvre, taxes, études, risques et exigences du site.»

À l’hippodrome, on ne finance pas seulement des immeubles: on finance un morceau de ville.

Unsal Ozdilek, professeur à l’UQAM

20% à 30% de logements hors-marché?

Il y a quelques jours, j’ai questionné la mairesse Soraya Martinez Ferrada sur la faisabilité d’avoir autant de logements hors-marché dans le quartier Namur-Hippodrome. Est-ce que 50% c’est viable?

Peut-être. Mais peut-être que l’objectif devra être revu.

«Je m’attends à ce que ce quartier ait exactement le nombre nécessaire de logements abordables», dit-elle. «Si c’est 20%, 30%, voyons ce que le montage financier nous permet de faire. Mais minimalement, il faut qu’on s’aligne sur 20%. Et si c’est plus, tant mieux.»

Donc peut-être qu’on aura moins de hors-marché que prévu. En même temps… un logement cher, c’est pas déjà mieux que pas de logement pantoute?

Non, dit la mairesse.

«Moi, je veux m’assurer que le logement soit abordable. Ça ne me sert à rien de créer un logement que les gens ne sont pas capables de se payer. Vous savez comme moi, on a des milliers de logements vacants que les gens ne sont pas capables de se payer», dit-elle.

La mairesse faisait référence à une enquête de Radio-Canada indiquant que 25 000 logements de l’île de Montréal étaient vides. Ça équivaut à 2,6% des adresses.

*Juste une précision, au cas où vous êtes comme moi et vous avez initialement pensé «c’est pas mal proche du taux d’inoccupation normal des appartements, non?» Non. Radio-Canada compte seulement les immeubles qui n’ont consommé pratiquement aucune électricité pendant une année complète. On est loin de l’appartement repeinturé entre deux locataires, ou du condo qui prend quelques mois à être vendu. Ce sont des logements laissés vides pour de la spéculation, ou à cause de conflits avec le proprio.*

Un compromis «inacceptable»

Pour la Corporation de développement communautaire (CDC) de Côte-des-Neiges, une telle ouverture au privé serait inacceptable. Mohammad-Afaaq Mansoor, chargé de projet pour le dossier Namur-Hippodrome au sein de la CDC, souligne que le développement privé dans le quartier est surtout prévu en-dehors de la piste de courses. Sur le site de l’hippodrome lui-même, c’est essentiellement du hors-marché qui est prévu.

«C’est quand même inquiétant et franchement inacceptable que la mairesse dise ça. […] Le principe est important: l’hippodrome, c’est un des derniers grands terrains publics disponibles», souligne-t-il.

M. Mansoor demande à la mairesse de mettre plus de pression sur le gouvernement provincial pour mieux financer le logement social, plutôt que de «baisser les ambitions».

Le professeur Unsal Ozdilek est du même avis.

«Il faut revoir le montage, mais pas nécessairement abandonner la cible de 50 %. Cette cible peut rester atteignable à l’échelle du site si l’on raisonne en portefeuille», dit-il.

Québec doit payer

Tous sont d’accord sur une chose: le gouvernement du Québec doit mieux financer le logement social et abordable.

«C’est compliqué les montages financiers pour construire ces logements. Le logement doit être construit en bas de 325 000$ la porte. Mais le marché en ce moment, c’est 450 000$ à 500 000$ la porte», soulignait la mairesse récemment à la radio de Radio-Canada.

À la CDC de Côte-des-Neiges, Mohammad-Afaaq Mansoor dénonce une philosophie «d’optimisation financière» du logement social.

«Tous les projets de logements abordables, on leur impose des logements intermédiaires qui sont au-delà du loyer abordable», dit-il.

Le professeur Ozdilek est du même avis. Il ajoute toutefois qu’un mécanisme de contrôle doit être mis en place si les seuils de financement des logements abordables est augmenté. «Sinon, on risque simplement d’institutionnaliser l’inflation des coûts», dit-il.

L’expert ajoute qu’il demeurera toutefois difficile d’avoir des projets 100% hors-marché sur le site de l’hippodrome.

«Le problème est que les loyers abordables ne peuvent pas porter seuls des coûts d’infrastructure, de construction, de financement et de risque qui relèvent d’un projet de quartier complet. Si on veut maintenir une cible ambitieuse de logement hors marché, il faut un montage financier public plus robuste, une meilleure répartition des risques et une logique de portefeuille à l’échelle du site.»

Alors qu’est-ce qu’on fait? On baisse les ambitions, on laisse plus de place au privé? On espère que les élections cet automne viennent changer la donne en habitation?

Ou peut-être qu’on laisse la chance au coureur. Après tout, le développement du site vient tout juste d’être délégué au GALOPH ce printemps. Et les nouveaux gestionnaires semblent bien confiants de pouvoir livrer du logement abordable, à en croire les dernières annonces: deux projets totalisant 1800 unités sociales et abordables dévoilés en mai, et un autre projet abordable totalisant 477 unités dévoilé la semaine dernière (parmi d’autres projets retenus à Montréal).

Les premières pelletées de terre sont prévues en 2027. Donc c’est un rendez-vous dans un an pour savoir si on peut bel et bien maintenir la cible de logements hors-marché.