Acheter un plex: une bonne idée?
Caroline Rodgers - Collaboration spéciale
Les achats de plex ont plus que doublé durant la pandémie. Mais est-ce toujours une bonne idée d’envisager l’acquisition d’un duplex ou d’un triplex à l’heure actuelle? Tour du propriétaire.
«Dans certains quartiers, ça peut encore être un bon investissement si on arrive à louer les unités à un prix intéressant, affirme Charles Brant, directeur, analyse du marché à l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) C’est aussi un bon achat à faire à deux, par exemple avec un membre de sa famille, pour diviser les coûts des rénovations et les taxes.»
Voici donc des éléments importants à observer si vous décidez de vous lancer dans cette aventure.
1. Le prix potentiel des loyers
Pour rentabiliser votre investissement, il faudra être en mesure de demander un loyer substantiel. Pour ce faire, le plex devra être bien situé et, si possible, rénové.
2. L’emplacement
Un immeuble situé près des services et des écoles dans un quartier agréable, voilà le secret pour attirer de bons locataires et tirer de meilleurs revenus locatifs.
3. Le terrain
«Certains quartiers, notamment les quartiers centraux de Montréal, ont des terrains plus ou moins stables, ce qui implique des problèmes potentiels. On sera peut-être obligé de renforcer les fondations», dit Charles Brant.
4. La qualité de la construction
Comme pour tout achat immobilier, la qualité de la construction et son entretien au fil des ans sont primordiaux. Une inspection minutieuse est de mise avant d’arrêter votre choix, surtout s’il s’agit d’un édifice plus âgé.
5. L’âge de l’édifice
La vieillesse (ou la jeunesse) de l’immeuble a évidemment un impact sur les coûts des rénovations à venir, et doit ainsi être prise en considération.
6. L’ampleur et le coût des rénovations
Pour mettre son plex au goût du jour, il faudra sans doute investir dans les rénovations.
«Avec la hausse des coûts de construction et de la main-d’œuvre, les coûts des rénovations montent en flèche, dit Charles Brant. Il faut considérer cet aspect dans l’achat du plex, qui représente déjà, en soi, un investissement considérable.»
7. La mise de fonds
La mise de fonds minimale exigée pour un plex varie en fonction du nombre d’étages et d’unités ainsi que du prix de l’hypothèque. Pour un duplex, la mise de fonds minimale est de 5% si l’hypothèque est de moins de 500 000$, sinon ça passe à 10%. Pour un quintuplex, elle doit atteindre 15%. Elle sera aussi différente si on envisage d’occuper un des logements ou s’il s’agit d’un simple investissement. Elle sera de 10% si on prévoit être propriétaire occupant, mais elle sera de 20% s’il s’agit d’un investissement, et ce, peu importe le nombre d’unités.
8. La possibilité de convertir le plex
Après quelques années à louer l’étage supérieur de votre duplex, peut-être aurez-vous envie de le convertir en maison unifamiliale ou en habitation intergénérationnelle. Les règlements municipaux à cet égard ainsi que l’architecture et la structure de l’immeuble le permettent-ils? Si vous contemplez cette possibilité, il faut choisir votre plex en conséquence dès le départ.
Le prix médian d’un plex de 2 à 5 logements
- Région métropolitaine de Montréal: 679 750 $
- Île de Montréal: 749 700 $
- Rive-Nord de Montréal: 525 000 $
- Rive-Sud de Montréal: 570 000 $
- Province de Québec: 425 000 $
58%
À la fin août 2021, les ventes de plex avaient connu une augmentation de 58% comparativement à 2020. Une croissance beaucoup plus élevée que pour les autres catégories d’habitations résidentielles (unifamiliales et copropriétés).
Source: Les statistiques du marché immobilier résidentiel d’août 2021 – Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).
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