Le guide ultime sur les prêteurs privés en immobilier au Québec

Il peut être difficile pour certains d’obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur traditionnel comme les institutions bancaires, particulièrement pour les travailleurs autonomes, les acheteurs d’une première maison ainsi que ceux qui ont un mauvais crédit. Cependant, ces personnes ont d’autres options qui s’offrent à elles, dont celle de se tourner vers les prêteurs privés. Si vous êtes vous-même dans une telle situation, voici tout ce que vous devez savoir au sujet des prêteurs privés.

Qu’est-ce qu’un prêteur privé?

Un prêteur privé peut être un particulier ou une entreprise qui prête de l’argent, mais qui n’est pas lié à une institution financière traditionnelle. Les prêteurs privés peuvent être des sociétés d’investissement qui regroupent les capitaux des investisseurs, et ils peuvent également être un proche comme un parent ou un ami, et même quelqu’un que vous ne connaissez pas. 

Les prêteurs privés offrent différents types de prêts, allant du prêt hypothécaire au prêt personnel à tempérament, en passant par les prêts étudiants et automobiles. Ils sont généralement moins contraints en ce qui a trait aux réglementations et sont souvent plus flexibles. Cela signifie qu’ils acceptent, pour la plupart, d’accorder des prêts à des personnes qui ne peuvent en obtenir dans une institution bancaire. Cependant, ce type de prêt est couramment accompagné de taux d’intérêt et de frais plus élevés. 

Mais attention, certains prêteurs privés offrent des prêts capitalisés à l’échéance. Les versements mensuels effectués dans le cadre de ces prêts sont appliqués uniquement aux intérêts et non pas au solde. Une fois à échéance, vous pourriez donc vous retrouver avec un solde impayé. Ce type de prêt est donc à éviter si vous ne pensez pas pouvoir le rembourser dans le délai prévu. 

Les différences entre les banques et les prêteurs privés

Une des grandes différences entre les banques et les prêteurs privés est les taux d’intérêt rattachés aux prêts qu’ils offrent. En effet, les taux d’intérêt du côté des prêteurs privés peuvent varier entre 4 % à 18 %, auxquels on doit ajouter des frais additionnels. De plus, les hypothèques privées constituent des solutions de financement à court terme, ne dépassant généralement pas 2 ans, par rapport à une hypothèque traditionnelle pouvant aller jusqu’à 25 ou même 30 ans, et ce, en raison de leurs taux d’intérêt plus élevés. 

Il y a aussi de grandes différences au niveau de la réglementation que doivent respecter les banques et les prêteurs privés. Entre autres, les prêteurs privés ne sont pas dans l’obligation d’appliquer le test de résistance pour les prêts hypothécaires. 

En outre, moins de documentation est requise pour obtenir une hypothèque privée, et les emprunteurs y sont souvent soumis à moins de conditions et exigences. Cela aide les emprunteurs à obtenir leur financement beaucoup plus rapidement qu’auprès d’une banque. Enfin, les prêteurs privés offrent une plus grande flexibilité même si votre historique de crédit n’est pas le meilleur, puisque leur principal intérêt est la valeur de votre propriété.

Le fonctionnement du prêt hypothécaire avec un prêteur privé

Les hypothèques des prêteurs privés fonctionnent comme les prêts des institutions financières traditionnelles. Vous recevez du financement pour acheter une propriété, et vous remboursez le prêt dans le délai indiqué au contrat.  

Pour débuter, les prêteurs privés feront une enquête de crédit, s’assureront de la fiabilité de l’emprunteur et le risque qu’il représente, ainsi que les garanties qu’il peut offrir. En effet, lorsqu’ils vous accordent un prêt hypothécaire, les prêteurs privés se basent sur un ratio prêt/valeur. Celui-ci tourne généralement autour de 75% de la valeur de la maison ou du bâtiment, mais il peut également être plus élevé. Ils peuvent également prendre une garantie hypothécaire sur votre immeuble. 

Puisque les prêteurs privés peuvent être considérés comme des investisseurs ayant pour but principal de faire de l’argent, il est donc normal qu’ils chargent des taux d’intérêt élevés. Les taux chez les prêteurs privés se situent entre 10 % à 18 %, avec une moyenne se situant autour de 12 %, ce qui est beaucoup plus que ceux que l’on retrouve dans les institutions bancaires. À cela, il faut souvent ajouter des frais de dossier qui peuvent représenter un 2 % à 5 % additionnel. 

4,75 % Taux hypothécaires variable 5 ans*

nesto – Expert hypothécaire

Propulsés par notre technologie exclusive, nous analysons l’ensemble du marché en quelques secondes pour trouver la meilleure hypothèque possible. Vous êtes toujours en contrôle, sachant que nos experts – qui ne travaillent pas à commission – vous fournissent un soutien impartial tout au long du processus.*

Faire la demande

*Taux préférentiel -1,20% Transactions assurées. D’autres conditions s’appliquent. Taux en vigueur aujourd’hui.

De plus, la durée du prêt hypothécaire privé est relativement courte, le terme ne dépassant pas une période de 2 ans. Et lorsque vous êtes en mesure de rembourser votre prêt avant la fin du terme, les prêteurs privés peuvent vous charger une pénalité représentant de 3 à 6 mois d’intérêt. 

Enfin, les prêteurs privés sont moins contraints au niveau des réglementations gouvernementales en place, comme le sont les institutions financières. Entre autres, ils n’appliquent pas le test de résistance canadien pour les prêts hypothécaires, une mesure imposée depuis 2018 et à laquelle les banques et autres institutions financières doivent soumettre leurs clients avant de leur accorder un prêt. Ainsi, les prêteurs privés peuvent être la solution idéale pour les personnes ayant une mauvaise cote de crédit, les travailleurs autonomes qui n’ont pas un revenu régulier, les nouveaux arrivants, ainsi que les personnes recevant un revenu de l’étranger.  

En quoi consiste le test de résistance canadien pour les prêts hypothécaires?

Le test de résistance canadien pour les prêts hypothécaires a été introduit en 2018 pour évaluer si un emprunteur peut supporter les hausses de taux d’intérêt. Il s’agit d’une mesure mise en place par le gouvernement fédéral pour assurer la stabilité du marché canadien de l’habitation. Il ne s’agit pas réellement d’un test que vous devez passer. Le test de résistance hypothécaire est plutôt un ensemble de règles et de normes que vous devez respecter pour être admissible à un prêt hypothécaire. Le test de résistance utilise un taux d’intérêt prédéfini pour évaluer votre capacité à respecter vos obligations de paiement hypothécaire si les taux d’intérêt venaient à augmenter. Le taux d’intérêt utilisé pour le calcul des acheteurs dont la mise de fonds est égale ou supérieure à 20 %, est le plus élevé entre le taux admissible de la Banque du Canada (5,25 %) et le taux que vous avez avec votre prêteur auquel on ajoute 2 %. Pour ceux dont la mise de fonds est inférieure à 20%, c’est alors le plus élevé entre le taux de référence quinquennal de la Banque du Canada ou le taux offert par votre prêteur.

Les différents prêteurs hypothécaires privés au Québec

On retrouve trois catégories de prêteurs privés au Québec. Ceux-ci incluent les corporations d’investissement hypothécaire, les syndicats, et les prêteurs particuliers. 

• Les corporations d’investissement hypothécaire : ces corporations regroupent des fonds d’investisseurs afin de financer des prêts hypothécaires.
• Les prêts hypothécaires syndiqués : un prêt hypothécaire syndiqué est financé par plusieurs particuliers qui font un placement commun, et sont généralement gérés par des courtiers agréés.
• Les particuliers : il s’agit d’individus qui prêtent leur argent à d’autres. 

Les avantages de faire appel à un prêteur privé pour votre hypothèque

Certains avantages des prêts hypothécaires privés comprennent un processus d’approbation plus rapide, souvent en moins de 48 heures. À cela s’ajoutent des conditions moins exigeantes et plus flexibles que celles que l’on retrouve dans les institutions financières. De plus, ils conviennent à ceux ayant peu d’antécédents de crédit, ou qui ne disposent pas de sources de revenus traditionnelles.

En outre, les prêteurs privés considèrent votre prêt hypothécaire comme une forme d’investissement. Ils sont donc souvent moins stricts sur les vérifications des antécédents de crédit que les prêteurs traditionnels. Et si vous vous disposez d’une source de revenus non traditionnelle ou que vous ne prévoyez pas d’être propriétaire de la maison à long terme, une hypothèque privée pourrait être une la solution.

Enfin, les prêts hypothécaires privés peuvent permettre à certains d’améliorer leur cote de crédit, car ils ont généralement des périodes d’amortissement qui varient entre six mois et trois ans. Ainsi, les emprunteurs se trouvent généralement dans de meilleures positions pour demander un prêt hypothécaire auprès d’une banque ou d’autres prêteurs traditionnels après avoir effectué des paiements à temps tout au long de la durée du prêt hypothécaire privé. Par contre, si votre prêteur privé est individu, il y a de fortes chances qu’il ne transmette pas d’information aux bureaux de crédit et, par conséquent, que le remboursement du prêt n’ait pas d’impact sur votre cote de crédit.

Les inconvénients des prêts hypothécaires privés

Un prêt hypothécaire privé peut être une bonne idée si vous n’êtes pas admissible à un prêt auprès d’un prêteur traditionnel. Mais ils peuvent ne pas convenir à tout le monde. L’inconvénient le plus important de l’obtention d’un prêt hypothécaire privé est que les taux d’intérêt sont beaucoup plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnels. En plus des taux d’intérêt déjà élevés, les courtiers et les prêteurs ajoutent leurs propres frais à cette somme. Enfin, bien que ce type de financement à court terme puisse être avantageux pour plusieurs, il peut aussi être stressant de devoir trouver d’autres façons de remplacer votre prêt hypothécaire privé lorsqu’il arrive à échéance.

Les exigences pour obtenir un prêt hypothécaire privé

Au lieu de se concentrer sur des normes étroites liées aux antécédents de crédit, les prêteurs privés considèrent principalement la valeur de la propriété comme le principal facteur d’approbation de prêt, ainsi que la prise en compte des actifs, des revenus et de la capacité globale de l’emprunteur à assumer une hypothèque.

Certaines des exigences dont vous aurez besoin pour être admissible à un prêt hypothécaire privé comprennent d’être un adulte majeur (18 ans), d’avoir une mise de fonds minimale qui peut représenter 15 % du prix d’achat, de fournir une preuve de revenu, et de posséder un bien « vendable ». En effet, si vous êtes en défaut de paiement, votre prêteur hypothécaire privé devra s’assurer qu’il peut reprendre et éventuellement revendre votre maison pour récupérer son investissement. On peut également exiger que votre ratio dettes/revenu soit dans les limites du raisonnable. 

Ce que vous devez considérer avant de choisir un prêt privé 

Avant de choisir l’option du financement hypothécaire auprès d’un prêteur privé, il est important de vous renseigner sur le produit qui vous est offert. Voici les questions que vous devriez poser lorsque vous analysez un contrat de prêt hypothécaire :

• Quel est le taux d’intérêt ?
• Quelles sont les mensualités ?
• Quelle est la pénalité si vous ne pouvez pas effectuer un versement hypothécaire? Comment est-elle calculée ? 
• Combien cela vous coûtera-t-il si vous désirez annuler le prêt hypothécaire, ou si vous le remboursez en totalité avant la fin du terme ?

Et comme avec tout contrat, portez une attention particulière aux petits caractères qui peuvent parfois réserver des surprises. Surtout, n’hésitez pas à poser des questions avant de signer quoi que ce soit. 

Quels sont les frais reliés aux prêts privés?

En plus des taux d’intérêt, les prêteurs privés peuvent vous facturer différents frais. Ces frais supplémentaires peuvent représenter des frais administratifs, des frais de prêt, de courtage, ou juridiques. Et comme ils ne sont pas régulés comme les banques le sont, les prêteurs peuvent fixer eux-mêmes le montant de ces frais. Ainsi, ceux-ci peuvent varier grandement d’un prêteur privé à un autre, et il en est de même pour les conditions et exigences qu’ils ont envers leurs clients. 

En optant de faire affaire avec un prêteur privé pour votre hypothèque, vous pouvez donc vous attendre à des frais allant de 1% à 10%, en plus du taux d’intérêt. Cependant, certains prêteurs peuvent uniquement vous charger un taux d’intérêt, mais sans frais additionnels. D’où l’importance de bien magasiner votre prêteur privé. 

Trouver un prêteur privé au Québec

Quelle que soit votre situation, quand vous êtes à la recherche de financement privé pour un projet immobilier vous avez la possibilité de faire appel à un courtier hypothécaire. Celui-ci peut vous aider à évaluer vos besoins et vous guider parmi les options disponibles. De plus, de nombreux prêteurs privés ne travaillent qu’avec des courtiers hypothécaires. 

Cependant, vous pouvez également faire une recherche rapide sur internet en inscrivant « prêteur privé » dans un moteur de recherche comme Google. Cela vous donnera également accès à des notes et commentaires d’évaluation de clients qui ont fait affaire avec l’entreprise. 

Une fois que vous aurez noté quelques noms de différents prêteurs, prenez le temps de comparer les prêts hypothécaires disponibles. Vous constaterez que ces prêteurs ont des conditions d’approbation, des taux d’intérêt et des frais qui varient de l’un à l’autre. En évaluant ce que chacun a à offrir, vous parviendrez à trouver le prêteur privé qui convient le mieux à votre situation.

Quels autres types de prêts peut-on obtenir d’un prêteur privé?

En plus des prêts hypothécaires, il est possible d’obtenir d’autres formes de financement auprès des prêteurs privés. Pensons entre autres aux prêts automobiles, prêts étudiants, ainsi que des prêts personnels à tempérament. 

Le prêt automobile privé : on retrouve généralement ce type de prêt chez certains concessionnaires automobiles, particulièrement pour des prêts de 2^e ou 3^e chance au crédit, mais il est également possible de faire affaire avec un prêteur privé qui n’est pas relié à un concessionnaire. Par contre, il faut savoir que les taux d’intérêt et les frais qui accompagnent ces prêts sont beaucoup plus élevés que ceux offerts par les banques et autres prêteurs traditionnels. 

Le prêt étudiant privé : lorsque les programmes de prêts et bourses gouvernementaux ne sont pas assez pour assurer un revenu adéquat aux étudiants, ces derniers peuvent faire une demande auprès de certains prêteurs privés. 

Le prêt personnel à tempérament : comme pour tout prêt, le prêt personnel à tempérament consiste en une somme d’argent forfaitaire à un taux d’intérêt fixe, que vous remboursez par des versements réguliers. Le montant que vous pouvez emprunter varie entre 500$ et 15 000$, parfois plus selon le prêteur. Ces prêts sont généralement accompagnés d’un taux d’intérêt élevé, mais ils constituent une manière simple et rapide d’avoir accès à du financement. 

Êtes-vous protégé si votre prêteur privé fait faillite?

Puisque les prêteurs privés ne sont pas réglementés comme le sont les banques et autres institutions financières, ils ne sont pas obligés de conserver un montant en réserve pour couvrir les pertes sur créances. Cela signifie qu’ils sont parfois plus à risque de faire faillite. Cependant, si cela devait se produire avec votre prêteur, sachez que votre prêt hypothécaire sera alors vendu à un autre prêteur privé, et vous devrez continuer de faire vos versements. 

FAQ sur les prêteurs privés

Comment trouver un prêteur privé au Québec?

La façon la plus facile de trouver un prêteur privé pour une hypothèque est de vous adresser à un courtier hypothécaire. Cet expert saura évaluer vos besoins en matière de financement, et pourra vous suggérer différentes options. Vous pouvez également effectuer une recherche rapide sur internet afin de trouver un prêteur privé.

Y a-t-il des inconvénients aux prêteurs privés?

Avant de faire appel à un prêteur privé, il faut savoir qu’ils ont souvent des taux d’intérêt et des frais plus élevés que dans les institutions financières traditionnelles. De plus, certains peuvent être plus prompts à sévir en cas de défaut de paiement. Un dernier point important à connaître est que les prêts hypothécaires que l’on peut obtenir auprès d’un prêteur privé sont de courte durée, le remboursement devant généralement être effectué entre 6 et 24 mois.

Puis-je obtenir un prêt personnel auprès d’un prêteur privé même si j’ai un mauvais crédit ?

Ce ne sont pas tous les prêteurs privés qui acceptent des clients qui ont un mauvais historique de crédit. Prenez donc le temps de vous renseigner auprès du prêteur avant de faire votre demande de financement.

Comment fonctionne l’obtention d’un prêt auprès d’un prêteur privé ?

Pour faire une demande auprès d’un prêteur privé, vous aurez besoin de fournir quelques informations, incluant une preuve de revenu. La demande peut être effectuée auprès de votre courtier hypothécaire, ou directement auprès du prêteur. Le processus, selon le prêteur, peut souvent être réalisé entièrement en ligne.

Pourquoi utiliser un prêteur privé plutôt qu’une banque ?

Les prêteurs privés peuvent être une alternative intéressante lorsque vous avez un mauvais crédit que vous désirez rebâtir, si vous êtes travailleur autonome avec un revenu irrégulier, ou un nouvel arrivant au Québec, toutes des raisons pour lesquelles les banques refusent généralement d’accorder un prêt.