Louer un appartement avec des colocs: droits et devoirs

Seul signataire du bail, Félix Vincent Ardea loue un appartement à Montréal avec deux amis à l’été 2013. Grave erreur: dès août, l’étudiant en philosophie doit talonner l’un d’eux, qui décide de partir, le laissant seul comme ultime responsable du loyer. Cette histoire courante chez les locataires illustre bien le manque de connaissances à l’égard de leurs devoirs, mais aussi de leurs droits.

Cette méconnaissance peut vite transformer la colocation de rêve en véritable cauchemar. Lorsque vous partez en appartement pour la première fois, pour éviter des problèmes, vous devriez tous signer le bail.

Parfois, un imprévu empêche de le faire. Début septembre, une chambre est toujours vacante dans votre appartement idéal. Heureusement, votre collègue de classe veut l’occuper. Parfait, mais assurez-vous de signer un contrat de sous-location avec lui, à défaut de signer le bail. Sinon, vous êtes mal protégé s’il part sans crier gare, comme l’a vécu Félix. Sans contrat, il est un simple occupant.

Bien des jeunes ne connaissent pas la distinction entre locataire et occupant des lieux. Le locataire a une relation juridique avec le propriétaire via le bail. Ses obligations sont claires: payer le loyer, utiliser le logement avec prudence et diligence, se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires et ne pas changer la forme du logement notamment.

L’occupant, comme l’ami de Félix, n’est pas lié directement au propriétaire, mais il doit respecter ces obligations aussi, envers les locataires. S’il cause des dommages à l’appartement ou au propriétaire, il sera tenu responsable quand même. L’étudiant en philosophie aurait pu poursuivre son ami pour non-paiement du loyer, mais il a choisi de ne pas le faire, ayant trouvé un remplaçant.

Qui paie?
Une entente de colocation permettra d’éviter la discorde. Préservez l’amitié en détaillant qui paiera quelle facture et le loyer, à qui appartiennent les meubles (et même le chat!). L’entente ne lie que les locataires ou occupants entre eux et devient accessoire au bail. Même si c’est votre meilleur ami, habiter avec un occupant sans entente est risqué. «Sans document écrit, c’est la parole de l’un contre l’autre et la preuve est plus difficile à faire en cas de recours», confirme Denis Morin, porte-parole de la Régie du logement. «Maintenant, je signe toujours un contrat légal dès que j’emménage avec de nouvelles personnes. Je n’ai pas eu de problèmes depuis», témoigne Félix, satisfait.

Ses colocataires auraient été tout aussi responsables du loyer s’ils avaient signé. Ensuite, tout dépend du type d’obligation de paiement. Si elle est conjointe, chacun est responsable de sa partie du loyer seulement. Sur 900$, Félix et ses amis auraient payé chacun 300$. Attention, le propriétaire peut refuser un paiement incomplet. Si l’obligation est solidaire cependant, une situation de plus en plus fréquente, un seul locataire peut être tenu responsable de tout le loyer. Mieux vaut donc choisir des colocs fiables!

En cas de non-paiement
Entre les frais de scolarité et l’épicerie, la facture du loyer semble revenir trop rapidement. Après trois semaines de retard dans le paiement du loyer, il peut intenter un recours pour résilier le bail. «Ça arrive régulièrement. On va à la Régie du logement et on procède à l’éviction de tout le monde. Cela peut prendre deux à trois mois si le propriétaire est rapide à faire les démarches», affirme Martin Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec. Un seul locataire ne peut être évincé, alors tous doivent partir.

Afin d’éviter de dormir sur le sofa d’un ami, un locataire peut payer la totalité de la somme pour tenter de faire annuler la résiliation. Si la Régie l’autorise, il peut se retourner contre ses colocs pour un recours en dommages et intérêts, et même contre un occupant grâce à l’entente de colocation. Sinon, il faut s’adresser aux petites créances. Encore faut-il avoir le temps et les moyens de payer seul, entre les études, le travail et la vie sociale.

Changer d’adresse
Que vous ayez une nouvelle flamme ou partez étudier à l’étranger, décider de ne plus habiter un appartement au cours de l’année peut mettre vos colocs dans l’eau chaude. Pour l’éviter, vous devez obligatoirement trouver un sous-locataire ou céder votre bail. Vous devez conclure une entente écrite avec le candidat, fiable de préférence. Cette entente est préalable à la signature d’un contrat de sous-location ou de cession de bail et vous devez envoyer un avis à votre propriétaire. Dans le premier cas, vous demeurez l’ultime responsable de votre part du logement auprès du propriétaire, incluant les paiements. Si vous cédez votre bail, après signature, vous êtes libre comme l’air.

Félix Vincent Ardea est heureux de ne pas avoir eu à poursuivre légalement son ancien ami. «Avec des personnes de confiance, on peut s’arranger, mais malgré tout, séparer l’amitié de ce genre de contrat est fortement à recommander. Ce n’est pas du tout la même nature», dit-il maintenant avec l’expérience. Le stress énorme devant la possibilité de tout payer à lui seul lui aura appris sa leçon: toujours signer un contrat.

Payer Hydro-Québec: bon à savoir

-Une ou plusieurs personnes peuvent être titulaires d’un abonnement Hydro-Québec. Elles sont responsables du paiement ensemble.
-Payer en retard votre facture d’électricité n’affectera pas négativement votre cote de crédit. La Régie de l’énergie a refusé cette demande de la société d’État en 2013.
-Hydro-Québec peut toutefois vous débrancher si vous tardez trop à payer vos comptes. Elle doit toutefois vous rebrancher durant le moratoire d’hiver, entre le 1er décembre et le 31 mars.

5 incontournables de la colocation

1-Assurez-vous que tous les locataires signent le bail.
2-Signez une entente de colocation entre colocataires et aussi avec les occupants. Entendez-vous sur les paiements et la propriété des biens.
3-Prévoyez un fonds d’urgence commun pour les dépenses imprévues, comme une facture d’Hydro salée après un hiver particulièrement froid.
4-Trouvez toujours un sous-locateur si vous voulez quitter un appartement.
5-Choisissez des colocs de confiance!