Entre le budget fédéral et la hausse des taux, qui gagne et qui perd? 

Le dernier budget fédéral a annoncé plusieurs mesures pour faciliter l’accès à la propriété. Parallèlement, la hausse du taux directeur de la Banque du Canada va frapper les emprunteurs de plein fouet. Alors, on en sort gagnant ou perdant? 

Des aides pour les nouveaux acheteurs 

Le fédéral a doublé le montant du crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison, qui atteint maintenant 10 000$. L’économie sur le compte de taxes peut atteindre 1500$ et s’applique aux transactions faites depuis le 1er janvier 2022. 

Mais la mesure phare est le CELIAPP, le Compte d’épargne libre d’impôts pour l’achat d’une première propriété. Comme pour son cousin CELI, le CELIAPP permet de mettre de l’argent de côté tout en donnant droit à une déduction d’impôt (8000$ par an à partir de 2023, maximum de 40 000$). De plus, les gains ne sont pas imposables. Selon le fiscaliste Stéphane Thibault, pour un revenu de 100 000$, la personne peut s’attendre à récupérer 40% de son investissement, soit 3200$. Et côté rendement, c’est variable selon votre profil d’investisseur (prudent, modéré ou audacieux) mais disons que c’est possible d’aller chercher quelques centaines de dollars par année. 

Le gouvernement a aussi créé un crédit d’impôt pour transformer une habitation en résidence multigénérationnelle (jusqu’à 7500$, pour des travaux admissibles d’un total de 50 000$) afin de loger un aîné ou une personne handicapée. Il a aussi doublé à 20 000$ les dépenses autorisées pour le crédit d’impôt pour l’accessibilité d’une maison (rénovations ou modifications importantes). Maximum de 3000$ par personne et effectif dès à présent.  

Hausse des taux d’intérêts

 
Si le récent budget fédéral a laissé un peu plus d’argent dans les poches des moins bien nantis, la hausse des taux d’intérêt consécutive à la hausse du taux directeur de la Banque du Canada, au contraire, grugera une partie plus grande du budget des ménages. 

En faisant passer son taux à 1% le 13 avril dernier, la Banque du Canada a forcé tous les prêteurs à hausser leurs propres taux (cartes de crédit, marges hypothécaires et hypothèques). Ces emprunteurs voient leurs mensualités grimper immédiatement, contrairement aux hypothèques ou aux prêts personnels fermés dont les conditions sont fixes jusqu’à l’échéance. Mais tôt ou tard, ils passeront à la caisse. 

Prenons le cas d’une maison unifamiliale achetée en décembre 2021 au prix de 526 000$ avec un acompte de 20%. L’hypothèque de 421 000$, amortie sur 25 ans, est au taux variable de 1,25%. La mensualité s’élevait à 1630$ en décembre 2021. 

«Avec la hausse anticipée du taux directeur pour 2022, le taux variable pourrait atteindre et même dépasser 2,5% à la fin de l’année 2022, ce qui pourrait faire monter la mensualité hypothécaire à 1881$, soit une hausse de 251$ par mois», explique Charles Brant, directeur, analyse du marché, de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). 

Alors, le contribuable en sort gagnant ou pas à la suite de ces modifications? Notre nouvel acheteur fictif pourrait potentiellement économiser 5000$ en impôts et en rendements par an. Notre propriétaire à taux variable paiera vraisemblablement 3000$ de plus à la banque, mais pourrait le récupérer en crédits d’impôts s’il fait certains travaux. «Mais c’est variable pour chaque personne, car c’est vraiment du cas par cas», résume M. Thibault.