Mode d’emploi pour les vices cachés

«Ma conjointe et moi venons d’acheter une maison. En effectuant des travaux, nous avons découvert ce qu’on pense être un vice caché. Que devons-nous faire?»

Des messages comme celui-ci ne sont pas rares sur les forums de discussions de la blogosphère. Pire cauchemar de tout acheteur, le vice caché est tout de même une réalité à laquelle quelques-uns devront faire face, même si toutes les précautions ont été prises avant l’achat. Car le propre d’un vice caché, c’est d’être caché. Voici un résumé des étapes importantes à suivre quand le pire survient.

1. Est-ce bien un vice caché?
Avant de sauter aux conclusions, il faut vérifier s’il s’agit d’un vice caché ou non. «Il n’existe pas de statistiques sur les vices cachés, mais ceux-ci sont relativement rares, représentant peut-être 5 à 10 % des transactions. Malheureusement, quand ça se produit, les conséquences sont importantes», affirme en entrevue Me Jeffrey Edwards, avocat spécialisé en construction au bureau Tutino Edwards Joseph et considéré comme l’un des meilleurs dans le domaine des vices cachés au Québec.

Pour qu’une déficience soit considérée comme un vice caché, elle doit être «grave, inconnue de l’acheteur au moment de la vente, antérieure à la vente et, enfin, non apparente lors de la vente», résume dans un article Me Jeffrey Edwards, qui a entre autres écrit l’ouvrage La garantie de qualité du vendeur en droit québécois.

On peut considérer un vice comme étant grave lorsque l’acheteur peut dire que s’il l’avait connu, il n’aurait pas acheté la demeure ou l’aurait payée moins cher.

2. Avertir le vendeur
Si vice caché il y a, l’acheteur doit en faire une dénonciation au vendeur par écrit, et le mettre en demeure dans un délai raisonnable (environ six mois après la découverte du vice). Sauf s’il y a eu une clause spéciale dans l’acte de vente à ce sujet, tout vendeur «est responsable de la qualité de tout bien qu’il vend», explique Éducaloi. Cet avis écrit donne la possibilité au vendeur d’effectuer les travaux ou de négocier un dédommagement avec l’acheteur. «Environ 85 % des causes se règlent à l’amiable avant qu’un procès soit mis en branle», affirme Me Edwards.

3. La poursuite
Si le vendeur ne fait rien ou refuse de collaborer une fois qu’il a été informé du vice caché, l’acheteur peut le poursuivre. «Les causes qui se rendent devant le juge sont souvent les plus grises; les parties n’ont pas réussi à s’entendre parce que le vice caché n’est pas clair ou qu’il y a une question de crédibilité des témoins», explique l’expert. Le poursuivant devra alors prouver l’existence du vice caché en démontrant qu’il a fait un examen sérieux du bien avant de l’acheter, que le vice était présent au moment de la vente, qu’il n’aurait pas acheté, ou pas à ce prix, la demeure s’il avait connu ce vice lors de la transaction, et que le vice nuit à l’usage pour lequel le bien a été acquis.

L’acheteur qui se prépare à intenter une poursuite pour vice caché doit cependant être conscient des frais élevés de la démarche. En plus des frais d’avocats, il devra débourser pour obtenir des rapports judiciaires – dispendieux – démontrant la présence du vice caché. « On doit s’assurer que les montants en question justifient de recourir aux tribunaux ordinaires, fait valoir Me Edwards. Si le montant de la poursuite est de moins de 7 000 $, il est tout de même possible d’aller aux petites créances, ce qui sera moins dispendieux étant donné que les parties ne sont pas représentées par des avocats. »

***

Ils ont fait jurisprudence
Voici quelques exemples de vices cachés qui ont déjà été reconnus comme tel par les tribunaux :

• Une dalle de béton fissurée
• Un entre-toit pourri
• De la moisissure dans les murs
• Une piscine qui fuit abondamment
• Un filage électrique dangereux à la suite d’un incendie
• Un réservoir de mazout enterré ou qui coule
• La présence de vermine, même de chauve-souris

Un peu d’info
www.educaloi.qc.ca
www.avocat.qc.ca/public/iivicescaches.htm
www.oaciq.com