Habitation et immobilier

Rénoviction: comment se défendre?

Rénoviction
Photo: Michal Balog/Unsplash

Votre propriétaire veut vous mettre à la porte en prétextant des rénovations? Vous êtes fort probablement victime de «rénoviction», cette pratique de plus en plus populaire qui enrichit les propriétaires et désavantage les locataires. Mais comment vous accrocher à votre appart? 

Les normes actuelles de fixation du coût des loyers font en sorte que les augmentations permises ne suivent pas les prix du marché. Conséquemment, plusieurs propriétaires veulent se débarrasser de leurs locataires pour en reloger d’autres à un prix beaucoup plus élevé. Quand ils justifient ces évictions par des rénovations mineures ou majeures, c’est automatiquement une rénoviction. 

La première chose à faire est de prendre connaissance de ses droits ainsi que des moyens de les faire respecter. 

«Si tu ne sais pas ce qui est légal ou pas, tu risques de te faire avoir», avertit Marion Duval, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ).  

Voici ce qui permet à un propriétaire d’évincer légalement ses locataires: 

  • La reprise du logement pour lui-même ou un membre de sa famille proche (pas de cousine, d’oncle ou de beau-frère). 
  • La transformation du logement. Ça peut se traduire par un agrandissement visant à faire un logement de deux étages ou, au contraire, une subdivision pour transformer un 6 ½ en deux 3 ½ par exemple. Ça peut aussi être un changement d’affectation du logement, qui passe de résidentiel à commercial. Le propriétaire doit avoir un permis de l’arrondissement pour faire ce genre de travaux. 

Une éviction illégale 

Cela dit, il existe des propriétaires malveillants en quête de profits qui emploient toutes sortes de ruses pour contourner le règlement en vigueur. 

Utiliser un des prétextes mentionnés ci-dessus pour faire partir des locataires sans les mettre en application afin de pouvoir relouer le logement ou le vendre beaucoup plus cher constitue une éviction illégale. 

Et ça arrive plus souvent qu’on le pense. 

Une bannière dénonçant les évictions abusives de locataires dans Verdun est affichée sur le balcon d'un logement vidé par le propriétaire.
Une bannière dénonçant les évictions abusives de locataires dans Verdun est affichée sur le balcon d’un logement vidé par le propriétaire. Photos : Courtoisie – Comité d’actions des citoyens de Verdun

Une enquête sur les reprises et évictions de logements menée par le Comité logement de la Petite Patrie démontre que, pour 363 logements soumis à l’enquête, 85% des projets de reprise, d’éviction, de travaux majeurs ou de démolition présentés par les propriétaires étaient des tactiques de nature frauduleuse. Seulement 15% de ces projets ont été réellement réalisés. 

Le locataire a jusqu’à trois ans après les faits pour vérifier s’il s’agissait d’une éviction illégale. Si c’était le cas, il peut demander un dédommagement au Tribunal administratif du logement (TAL) parce qu’il a vécu un préjudice en perdant son logement pour de faux motifs. Il doit joindre au formulaire de réclamation (disponible en ligne) des preuves tangibles montrant que la reprise a été faite de mauvaise foi. 

«Si tous les locataires réclamaient des dédommagements, il y aurait moins de ces cas, car les propriétaires y penseraient à deux fois avant de tenter de berner leurs locataires», croit Marion Duval. 

Le processus pour obtenir une compensation peut cependant s’avérer très long et ardu. Ce genre de requête n’est pas considérée comme urgente par le TAL. Si vous en avez les moyens, demandez l’aide d’un avocat pour vous assister durant les procédures. 

Une raison invalide 

Fait très important et souvent ignoré: le Code civil ne permet pas d’évincer un locataire uniquement parce qu’on veut rénover un logement.  

Si un propriétaire veut faire des travaux, il doit proposer à son locataire de le loger ailleurs à ses frais durant la durée desdits travaux.  

«J’ai souvent vu des propriétaires dire à leurs locataires que, comme ils voulaient faire des rénovations, ils devaient obligatoirement quitter leur logement, ce qui est faux», assure Antoine Morneau-Sénéchal, avocat spécialisé en droit du logement. 

Malheureusement, trop de locataires mal informés prennent des décisions hâtives, remarque-t-il, surtout lorsque les propriétaires se montrent insistants.  

Il est à noter que certains propriétaires malveillants relogent parfois leurs locataires et étirent les travaux inutilement dans le but que ceux-ci se tannent de vivre dans leurs boîtes et se décident eux-mêmes à partir. 

Un sénior victime d'une rénoviction

Se serrer les coudes 

Pour se défendre, l’union fait la force, pense l’avocat. 

«La meilleure façon de se prémunir contre une rénoviction est de se parler et de se tenir ensemble entre locataires. Dans ma carrière, j’ai remarqué que ce qui était le plus efficace, c’est quand les locataires s’unissent pour s’informer et aller chercher des conseils juridiques par rapport à leurs droits.» 

«S’ils refusent tous en bloc, ils ont plus de pouvoir par rapport au propriétaire, affirme-t-il. À l’opposé, si la majorité des locataires accepte de partir, le rapport de force de ceux qui restent va diminuer. Si par exemple dans un sixplex, quatre acceptent de partir, la stratégie du propriétaire pourrait être de commencer les travaux et ainsi de pousser les locataires restants à partir pour ne pas avoir à vivre dans le bruit et la poussière.» 

Avant de signer, on s’informe! 

Lorsqu’un propriétaire insiste pour que vous signiez une entente sous pression, c’est un gros drapeau rouge, signale d’ailleurs Marion Duval, porte-parole du RCLALQ. 

«Prenez le temps de réfléchir et de vous informer. On peut toujours prendre 30 jours pour se renseigner sur nos droits [en vertu du Code civil]. Si c’est une entente qui ne nous dérange pas trop, on peut la négocier à notre avantage.»  

Pour faire le plein d’info, on peut contacter son comité de logement local. C’est un service gratuit de consultation avec des spécialistes en droit du logement offert partout au Québec.  

«Par contre, il y a souvent de longs délais d’attente. Ce sont tous des organismes communautaires sous-financés. Par exemple, pour la région de Lanaudière au complet, il n’y a que trois employés. Pour tout le Bas-Saint-Laurent, juste deux employés. Mais toutes les informations sont disponibles sur le site Web», indique Mme Duval. 

Dans le doute, il vaut mieux refuser l’éviction. Le propriétaire devra alors aller devant le TAL pour faire valider son plan. Ce sera au tribunal de trancher. 

«Ce n’est pas au locataire de devenir enquêteur, proteste Marion Duval. C’est déjà assez stressant de risquer de perdre son logement, pas besoin de s’ajouter un poids sur les épaules.» 

Qui sont les acteurs types des rénovictions? 

Les victimes sont souvent des personnes âgées qui vivent dans leur logement depuis un certain temps et qui bénéficient donc d’un loyer sous le prix du marché. 

Les bourreaux sont souvent de jeunes propriétaires avec cette nouvelle approche de l’investissement immobilier qui consiste à acheter pour revendre et à faire beaucoup d’argent en peu de temps et avec peu d’effort.  

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