Après plusieurs années de resserrement, la pression diminue sur le marché locatif, alors que le nombre de logements disponibles pour les locataires sur l’île de Montréal a doublé en 2020. Les loyers ont malgré tout grimpé à un rythme record.
C’est ce qui ressort, en somme, de la dernière enquête annuelle de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Ainsi, après avoir dégringolé de 3,9% à 1,5% entre 2016 et 2019, le taux d’inoccupation des logements dans le Grand Montréal a remonté à 2,7% l’an dernier.
Le portrait varie toutefois grandement d’un secteur à l’autre de la région. Ainsi, alors que le pourcentage de logements disponibles a doublé sur l’île de Montréal pour atteindre 3,2%, il a stagné en banlieue à 1,2%.
Cette situation s’explique notamment par le fait que la métropole a davantage écopé de la chute du tourisme et du nombre d’étudiants internationaux. Dans ce contexte, la demande sur le marché locatif a diminué, tandis que le nombre de logements de type Airbnb mis en location à long terme a grimpé l’an dernier dans plusieurs quartiers centraux.
Les impacts de la pandémie se font d’ailleurs particulièrement sentir au centre-ville, où le nombre de logements locatifs disponibles a bondi pour atteindre 10,2% en 2020, le taux le plus élevé dans toute la région métropolitaine. Le nombre de logements locatifs disponibles a aussi grimpé dans le Sud-Ouest et dans Verdun, entre autres.
«On voit vraiment l’impact de la COVID sur le marché. Les endroits qui dépendaient d’une clientèle étudiante et internationale ont été les plus affectés», résume à Métro l’analyste Francis Cortellino, de la SCHL.
Forte augmentation des loyers
L’étau se desserre aussi sur les logements familiaux, qui étaient presque en situation de pénurie avant la pandémie. En 2019, à peine 0,7% des appartements de trois chambres ou plus étaient libres. Maintenant, ce taux d’inoccupation atteint 2,6%.
Les locataires à faibles revenus ne sont toutefois pas au bout de leur peine, car, malgré cette baisse de la demande, les loyers ont augmenté en moyenne de 4,2% l’an dernier dans le Grand Montréal et de 4,6% sur l’île. Ainsi, après une croissance constante depuis 2016, la hausse annuelle du loyer dans la région a atteint l’an dernier un record datant de 2003, indique la SCHL.
«Ce n’est pas une surprise pour nous, en raison de la spéculation et de la rareté vécue dans les dernières années [sur le marché locatif]», affirme la porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain, Véronique Laflamme.
La SCHL souligne pour sa part qu’une partie des logements à louer disponibles dans les quartiers centraux sont des logements neufs. Or, ceux-ci proposent généralement un loyer nettement plus élevé que les logements qui sont sur le marché locatif depuis plusieurs années, ce qui pousse la moyenne des loyers à la hausse.
«Sur l’île, il y a beaucoup de nouvelles constructions dans les quartiers centraux, comme dans Griffintown et au centre-ville», souligne M. Cortellino.
En moyenne, les loyers ont ainsi augmenté de 50$ dans la région l’an denier, en tenant compte des nouvelles constructions locatives. Le loyer moyen dans le Grand Montréal atteint ainsi 891$.
«Je ne suis pas surpris que les loyers continuent de flamber. C’est une tendance qui est lourde à Montréal», affirme le porte-parole du le porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ), Maxime Roy-Allard.
La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec se veut pour sa part rassurante. Par voie de communiqué, elle souligne jeudi que l’augmentation du nombre de logements locatifs disponibles devrait avoir pour effet de limiter la hausse des loyers dans la métropole, cette année.
«Une crise du logement abordable»
Pendant ce temps, les logements abordables se font rares. La SCHL fait état d’un taux de 1,4% de logements locatifs disponibles à un loyer variant de 625$ à 899$ par mois dans la région, l’an dernier.
«Pour que les locataires puissent demeurer à Montréal, ça prend plus de logements abordables et sociaux», martèle Mme Laflamme. Actuellement, la Ville de Montréal attend toujours de savoir quelle somme elle obtiendra au terme de l’entente de principe de près de 3,7 G$ conclue entre Québec et Ottawa en matière de logement, l’automne dernier.
«Ce que nous constatons et qui est confirmé par les données de la SCHL, c’est qu’actuellement, nous sommes en crise du logement abordable», a également réagi à Métro le responsable de l’habitation au comité exécutif, Robert Beaudry.
Pour faire face à cette crise, qui touche tant «les ménages vulnérables» que «la classe moyenne», la Ville entend miser sur son règlement pour une métropole mixte, qui entrera en vigueur le 1er avril. Celui-ci vise à obliger les promoteurs à inclure plus de logements sociaux, abordables et familiaux dans leurs projets immobiliers.
La banlieue en demande
À l’inverse de l’île de Montréal, le marché locatif s’est légèrement resserré sur la Rive-Sud de Montréal, notamment à Longueuil.
«C’est quand ils sont forcés de déménager que parfois, les locataires vont aller à Longueuil ou ailleurs», estime Mme Laflamme.
D’ailleurs, sur les 10 600 appartements neufs qui ont vu le jour dans la région en un an, 80% se trouvent en banlieue de Montréal. Signe que les municipalités voisines à l’île de Montréal attirent de plus en plus de promoteurs et de locataires.
«Comme sur le marché des propriétaires-occupants, il se pourrait qu’un déplacement de la demande de l’île de Montréal vers la banlieue se soit aussi produit sur le marché locatif, en ces temps de pandémie», souligne d’ailleurs le rapport de la SCHL.
Face à cette demande croissante, les prix sont aussi à la hausse dans plusieurs municipalités de banlieue, rendant la recherche d’un logement abordable de plus en plus complexe pour les locataires.
«Les banlieues de Montréal deviennent aussi inabordables, donc il faut aller de plus en plus loin», soupire M. Roy-Allard.
«Les gens perdent leur réseau, perdent leurs amis et beaucoup de choses. Ce n’est pas avec plaisir qu’ils font ça [déménager en banlieue].» -Maxime Roy-Allard, porte-parole du RCLALQ
La variation du nombre de logements disponibles dans certains secteurs :
- Centre-ville/Île-des-Soeurs: 2,6% (2019); 10,2% (2020); Variation (+7,6%)
- Sud-Ouest/Verdun: 0,3% (2019); 2,7% (2020); Variation (+2,4%)
- Île de Montréal: 1,6% (2019); 3,2% (2020); Variation (+1,6%)
- Rive-Nord: 0,8% (2019); 0,8% (2020); Variation (0%)
- Longueuil: 1,5% (2018); 1,4% (2019); Variation (-0,1%)
- Grand Montréal : 1,5% (2019); 2,7% (2020); Variation (+1,2%)
La hausse annuelle des loyers dans le Grand Montréal:
- 2020: +4,2%
- 2019: +3,6%
- 2018: +2,5%
- 2017: +2,2%
- 2016: +1,7%
